과밀억제권역·광역시 구분 보기
- 과밀억제권역: 인천(아래 제외 지역 빼고), 의정부, 구리, 남양주 일부(호평·평내·금곡·일패·이패·삼패·가운·수석·지금·도농동), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월특수지역 제외)
- 인천 중 과밀억제권역이 아닌 곳: 경제자유구역(송도·청라·영종 등), 남동 국가산업단지, 서구 대곡·불로·마전·금곡·오류·왕길·당하·원당동은 "그 밖의 광역시", 강화군·옹진군은 "그 밖의 지역"
- 그 밖의 광역시: 대구·광주·대전·울산(군 지역 제외). 대구 군위·달성군, 울산 울주군은 "그 밖의 지역"
- 남양주의 나머지 동, 시흥 반월특수지역은 "그 밖의 지역"입니다.
| 보증금 | - |
| 월세 × 100 | - |
| 지역 기준 | - |
| 기준까지 남은 금액 | - |
- 최우선변제는 경매신청 등기 전에 건물 인도와 사업자등록을 마쳐야 하고, 건물가액(대지 포함)의 2분의 1까지만 받습니다.
- 건물에 2014년 1월 1일 전에 설정된 근저당 등 담보권이 있으면, 그 담보권자에게는 당시의 더 낮은 기준이 적용됩니다.
환산보증금 계산 방법
상가 임대차에서 월세가 있으면 월세에 100을 곱해 보증금에 더합니다(시행령 제2조). 이 금액이 지역별 기준 이하이면 상가건물 임대차보호법이 전부 적용되고, 넘으면 일부만 적용됩니다.
서울에서 보증금 1억원, 월세 500만원이면 1억 + 500만 × 100 = 6억원으로 서울 기준 9억원 이하입니다.
월세는 부가세를 뺀 금액으로 계산합니다. "부가세 별도"로 계약한 경우 부가세를 월세에 넣지 않은 하급심 판결(수원지방법원 2009. 4. 29. 선고)이 있습니다.
지역별 기준 금액
| 지역 | 법 전부 적용 | 최우선변제 대상 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 9억원 이하 | 6,500만원 이하 | 2,200만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) | 6억9천만원 이하 | 5,500만원 이하 | 1,900만원 |
| 부산(기장군 제외) | 6억9천만원 이하 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 |
| 부산 기장군 | 6억9천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 |
| 그 밖의 광역시(군 제외) | 5억4천만원 이하 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 |
| 안산·용인·김포·경기 광주 | 5억4천만원 이하 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 |
| 세종·파주·화성 | 5억4천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 |
법 적용 기준(시행령 제2조)과 최우선변제 기준(시행령 제6·7조)은 지역 구분이 다릅니다. 부산은 법 적용 기준으로는 과밀억제권역과 같지만 최우선변제는 광역시 기준이고, 세종·파주·화성은 최우선변제에서 "그 밖의 지역"입니다.
과밀억제권역은 인천(강화·옹진군, 서구 일부 동, 경제자유구역, 남동 국가산업단지 제외), 의정부, 구리, 남양주 일부 동, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반월특수지역 제외)입니다.
기준을 넘으면 빠지는 보호
| 보호 내용 | 근거 | 기준 초과 |
|---|---|---|
| 대항력(건물 인도 + 사업자등록) | 제3조 | 적용 |
| 계약갱신요구권(최대 10년) | 제10조 ①② | 적용 |
| 권리금 회수기회 보호 | 제10조의3~7 | 적용 |
| 3기 차임 연체 시 계약 해지 | 제10조의8 | 적용 |
| 폐업으로 인한 해지 | 제11조의2 | 적용 |
| 확정일자 우선변제권 | 제5조 | 미적용 |
| 임대료 5% 인상 상한 | 제11조 | 미적용 |
| 최단 1년 계약기간 보장 | 제9조 | 미적용 |
| 임차권등기명령 | 제6조 | 미적용 |
| 최우선변제 | 제14조 | 미적용 |
기준을 넘어도 적용되는 조항은 법 제2조 제3항에 열거돼 있습니다. 그 밖의 보호는 기준 이하 임대차에만 적용됩니다.
임대료 인상은 5%까지
환산보증금이 기준 이하이면 월세와 보증금은 각각 청구 당시 금액의 5%를 넘겨 올릴 수 없고(시행령 제4조), 올린 뒤 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다(법 제11조).
월세 300만원이면 다음 인상 때 최대 315만원입니다. 기준을 넘는 임대차는 5% 상한이 없고, 갱신할 때 주변 상가 시세, 조세·공과금 등을 고려해 증감을 청구할 수 있습니다(법 제10조의2).
최우선변제 받는 조건
- 환산보증금이 지역별 최우선변제 대상 금액 이하여야 합니다.
- 경매신청 등기 전에 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해 두어야 합니다(법 제14조).
- 받을 수 있는 돈은 보증금 중 지역별 금액까지이고, 임차인 전체가 받는 돈은 건물가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다(시행령 제7조).
- 2014년 1월 1일 전에 설정된 근저당 등 담보권자에게는 당시의 더 낮은 기준이 적용됩니다(시행령 부칙 제4조).
자주 묻는 질문
환산보증금은 어떻게 계산하나요?
보증금에 월세 × 100을 더합니다. 보증금 5천만원, 월세 300만원이면 5천만 + 3억 = 3억5천만원입니다. 월세는 부가세를 뺀 금액으로 넣습니다.
환산보증금을 넘으면 월세를 마음대로 올릴 수 있나요?
5% 인상 상한이 적용되지 않을 뿐, 임대인이 혼자 정할 수는 없습니다. 갱신할 때 주변 시세 등을 근거로 증감을 청구할 수 있고, 임차인이 받아들이지 않으면 다툼이 생깁니다.
환산보증금을 넘어도 계약갱신요구권이 있나요?
있습니다. 계약갱신요구권(최대 10년), 대항력, 권리금 회수기회 보호, 3기 연체 해지 규정은 환산보증금과 관계없이 적용됩니다(법 제2조 제3항).
부가세도 월세에 포함하나요?
"부가세 별도"로 계약했다면 부가세를 월세에 넣지 않은 하급심 판결(수원지방법원 2009. 4. 29. 선고)이 있습니다. 계약서 문구에 따라 다툼이 생길 수 있으니 계약서를 확인하세요.
상가 최우선변제금은 얼마인가요?
서울 2,200만원, 과밀억제권역 1,900만원, 부산(기장군 제외)·광역시(군 제외)·안산·용인·김포·경기 광주 1,300만원, 그 밖의 지역(세종·파주·화성 포함) 1,000만원입니다. 환산보증금이 지역별 기준(서울 6,500만원 등) 이하여야 받을 수 있습니다.
우리 동네가 과밀억제권역인지 어떻게 아나요?
서울을 뺀 과밀억제권역은 인천 대부분, 의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥, 남양주 일부 동입니다. 인천 송도·청라·영종 같은 경제자유구역과 강화·옹진군은 빠집니다.
함께 쓰는 계산기
이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.