청약 가점 계산법, 무주택·부양가족·통장 기간 점수 직접 계산해보니

청약 가점은 무주택 기간(최대 32점) + 부양가족 수(최대 35점) + 청약통장 가입 기간(최대 17점), 세 항목 합산 최대 84점으로 결정됩니다. 세 항목의 점수 구간과 인정 기준만 정확히 알면 내 점수를 5분 안에 직접 계산할 수 있습니다.

문제는 '내가 무주택자가 맞는지', '부모님을 부양가족에 넣을 수 있는지' 같은 경계선 케이스입니다. 기준을 잘못 이해하고 신청했다가 당첨 후 부적격 처리되는 사례가 매년 반복됩니다. 이 글에서 항목별 계산 기준, 인정 조건, 자주 틀리는 포인트까지 한 번에 정리합니다.

청약 가점, 내 점수는 몇 점일까?

가점제 3가지 항목과 배점 구조 한눈에 보기

청약 가점제는 국토교통부 「주택공급에 관한 규칙」 제4조에 근거합니다. 항목은 딱 세 가지이고, 구조 자체는 단순합니다. 복잡한 건 각 항목의 세부 인정 조건입니다.

세 항목 중 가장 비중이 큰 건 부양가족 수(35점)입니다. 부양가족 1명당 5점씩 올라가기 때문에, 가족이 많은 청약자가 구조적으로 유리합니다. 무주택 기간은 2년 단위로 점수가 올라가고, 청약통장은 가입 기간으로만 산정합니다.

항목별 점수 직접 계산해보는 방법

청약홈(applyhome.co.kr)에서 직접 가점을 계산해보면 각 항목 입력값에 따라 점수가 즉시 반영됩니다. 단, 계산기는 입력값이 정확해야 의미가 있습니다. 항목별 계산 기준을 먼저 이해하고 입력하는 게 순서입니다.

아래에서 무주택 기간 → 부양가족 → 통장 기간 순으로 각 항목 점수 구간과 인정 조건을 정리합니다.

무주택 기간 점수 — 언제부터, 어떻게 계산하나?

📌 관련 글: 민간분양 청약 절차부터 당첨 조건까지 단계별 안내

무주택 기간 산정 기준일과 계산 방식

무주택 기간은 만 30세가 된 날 또는 결혼한 날 중 빠른 날부터 입주자 모집 공고일까지를 기준으로 계산합니다. 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인 신고일부터 기간이 시작됩니다. 이 기준일을 착각하는 경우가 가장 많습니다.

중요한 건 세대원 전원이 무주택이어야 본인의 무주택 기간이 유지된다는 점입니다. 배우자나 세대원 중 누군가 주택을 소유하는 순간, 그 날부터 무주택 기간은 초기화됩니다. 청약홈에서 직접 조회해보면 가구원의 주택 소유 이력까지 연동되어 확인됩니다.

세대분리 시 무주택 인정 조건과 주의사항

부모님과 같이 살다가 세대분리를 하면 무주택자로 인정받을 수 있는지 묻는 분들이 많습니다. 결론만 말하면, 세대분리 이후 본인이 주택을 소유하지 않았다면 무주택자로 인정됩니다. 부모님이 주택을 가지고 있더라도 별도 세대를 구성한 시점부터 본인의 무주택 이력이 독립적으로 산정됩니다.

단, 실질적인 세대분리여야 합니다. 다른 주소지로 전입신고가 되어 있어야 하고, 실제 거주 사실이 확인되어야 합니다. 위장 세대분리가 적발되면 부적격 처리는 물론 일정 기간 청약 자격 제한까지 받을 수 있습니다.

부양가족 수 점수 — 누구까지 포함되나?

부양가족 인정 범위와 등본 등재 기준

부양가족 점수는 배점 비중이 가장 큽니다. 배우자는 등본 미등재 시에도 자동으로 1명 인정됩니다. 나머지 가족은 주민등록 등본에 함께 등재되어 있어야 부양가족으로 인정됩니다.

부양가족 수에 따른 점수는 아래와 같습니다.

부모·형제·자녀별 인정 조건 비교

가족 유형별로 인정 조건이 다릅니다. 자녀는 상대적으로 쉽고, 부모·조부모는 3년 이상 등본 등재 조건이 붙습니다.

형제·자매는 어떤 조건을 갖춰도 부양가족으로 인정되지 않습니다. 부모님을 등본에 올리더라도 부모 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있으면 인정이 안 됩니다. 실수로 포함했다가 당첨 후 검증 과정에서 부적격 처리되는 사례가 꾸준히 나옵니다.

청약통장 가입 기간 점수 — 납입 횟수·기간 인정 기준

가입 기간별 점수 구간표

청약통장(주택청약종합저축) 가입 기간 점수는 단순합니다. 가입 날짜부터 입주자 모집 공고일까지의 기간을 기준으로 구간에 따라 점수가 정해집니다. 민간분양 가점제에서는 납입 횟수나 납입 금액이 점수에 영향을 주지 않습니다.

납입 인정 횟수와 월 납입액 조건 정리

민간분양 가점제는 납입 횟수가 점수에 영향을 주지 않지만, 공공분양에서는 납입 인정 횟수가 당락을 가릅니다. 공공분양 청약은 납입 인정 횟수를 채워야 순위 자격이 생기고, 지역별 기준이 다릅니다.

납입 인정 횟수는 월 1회만 인정됩니다. 한 달에 두 번 납입해도 1회로 계산됩니다. 납입 금액은 월 2만 원 이상이면 횟수로 인정되지만, 점수용이 아닌 순위 자격용임을 기억해야 합니다.

특별공급 자격 조건 — 신혼부부·생애최초 2026 기준

신혼부부 특별공급 자격·소득 기준 2026

신혼부부 특별공급은 혼인 기간 7년 이내 부부 또는 예비 부부(입주 전 혼인 신고 조건)가 신청할 수 있습니다. 공공분양과 민간분양 기준이 다릅니다.

소득 기준의 퍼센트(%)는 매년 통계청이 발표하는 도시근로자 가구원수별 월평균 소득을 기준으로 달라집니다. 청약홈에서 직접 조회해보면 해당 단지 공고문에 현재 연도 기준 금액이 명시되어 있습니다. 퍼센트만 외우고 금액은 공고문에서 확인하는 방식이 가장 정확합니다.

생애최초 특별공급 조건과 소득 기준 2026

생애최초 특별공급은 세대원 전원이 과거 한 번도 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 결혼 여부와 무관하게 신청 가능하고, 5년 이상 소득세를 납부한 근로자·사업자가 대상입니다.

소득세 납부 5년 이상 조건은 연속이 아닌 누적 기준입니다. 직장 이직 기간이 있어도 합산 5년이면 충족됩니다. 단, 납부 이력은 국세청 홈택스에서 '납세증명서' 또는 '소득금액증명' 조회로 확인할 수 있습니다.

민간분양 청약 가점제 실전 적용 포인트

공공·민간분양 가점제 적용 방식 차이

공공분양(LH·SH 등)과 민간분양(건설사 직접 시행)은 가점제 적용 비율 자체가 다릅니다. 투기과열지구 내 민간분양 85㎡ 이하는 가점제 100% 적용이 원칙이지만, 조정대상지역 이외에서는 추첨제 비율이 더 높을 수 있습니다.

가점 높이는 현실적인 전략 3가지

가점을 단기간에 올리는 방법은 사실상 없습니다. 시간이 필요한 항목입니다. 그래도 지금 당장 할 수 있는 현실적인 접근이 있습니다.

첫째, 부양가족 등본 등재 타이밍 관리. 부모님을 부양가족으로 인정받으려면 3년 이상 같은 등본에 올라 있어야 합니다. 청약 시기를 역산해서 미리 등재 시점을 계획하는 편이 유리합니다.

둘째, 청약통장은 하루라도 빨리 개설. 통장 가입 기간은 개설일부터 시작합니다. 미성년 자녀 명의로 개설하면 성인이 됐을 때 최대 2년치(미성년 납입 기간 2년 인정)까지 인정됩니다.

셋째, 가점이 낮다면 추첨제 비율 높은 단지 공략. 비규제지역 85㎡ 초과 물건은 추첨제 100%이므로, 가점보다 자격 요건 충족 여부가 더 중요합니다. 내 가점이 40점 이하라면 투기과열지구 85㎡ 이하 도전보다 이 방향이 현실적입니다.

청약 가점 계산할 때 자주 하는 실수

무주택 기간 착각하는 케이스 5가지

부양가족 잘못 포함해 당첨 취소된 사례

부양가족 오기재는 당첨 후 서류 검증 단계에서 걸립니다. 실제로 가장 많이 발생하는 케이스는 두 가지입니다.

첫 번째는 주택 소유한 부모님을 부양가족에 포함하는 경우입니다. 등본에 3년 이상 함께 올라 있어도 부모 중 한 명이 주택을 소유하고 있다면 부양가족 인정이 안 됩니다. 청약홈에서 직접 조회해보면 세대원별 주택 소유 이력이 연동되어 확인됩니다.

두 번째는 형제·자매를 부양가족으로 착각하는 경우입니다. 형제·자매는 등본에 함께 올라 있어도 부양가족으로 인정되지 않습니다. 법령상 부양가족 인정 범위는 직계존속(부모·조부모), 직계비속(자녀·손자녀), 배우자로 한정됩니다.

청약통장 가입 기간, 무주택 기간, 부양가족 기준을 모두 확인했다면 청약홈 가점 계산기에 직접 입력해서 점수를 확인해보는 것이 가장 빠릅니다. 내부링크: 청약 1순위 조건과 청약통장 전환 방법도 함께 확인해두면 준비에 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

세대분리를 하면 무주택자로 인정받을 수 있나요?

세대분리 자체가 무주택 인정의 조건은 아닙니다. 부모 등 세대원이 주택을 소유하고 있어도 본인이 별도 세대를 구성하고 주택을 소유하지 않았다면 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 다른 주소지로 전입신고가 되어 있어야 하며, 위장 세대분리는 부적격 처리될 수 있습니다.

청약통장 납입 횟수는 몇 회까지 인정되나요?

민간분양 청약가점제에서는 납입 횟수가 아닌 가입 기간(최대 15년, 17점)으로만 점수를 산정합니다. 공공분양의 경우 지역별로 납입 인정 횟수 기준(수도권 24회 이상 등)이 다르게 적용됩니다.

결혼 전 배우자의 무주택 기간도 합산되나요?

무주택 기간은 본인 기준으로 산정하며, 배우자의 기간은 합산되지 않습니다. 다만 배우자가 과거 주택을 소유한 이력이 있다면 무주택 기간 산정 시 불이익이 발생할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

부모님을 부양가족에 포함하려면 어떤 조건이 필요한가요?

직계존속(부모·조부모)은 청약 신청자와 같은 주민등록 등본에 3년 이상 등재되어 있어야 부양가족으로 인정됩니다. 부모 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있다면 부양가족으로 포함할 수 없습니다.

2026년 생애최초 특별공급 소득 기준은 어떻게 되나요?

2026년 기준 생애최초 특별공급의 소득 요건은 공공분양의 경우 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하, 민간분양은 160% 이하가 적용됩니다. 맞벌이 가구는 별도 기준이 적용되며, 정확한 금액은 청약홈 공고문에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.

청약 가점 점수를 미리 계산해볼 수 있는 곳이 있나요?

한국부동산원 청약홈(applyhome.co.kr)에서 '청약가점 계산기'를 제공합니다. 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간을 입력하면 예상 가점을 바로 확인할 수 있습니다.