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양도소득세는 부동산을 팔 때 발생하는 차익에 부과되는 세금입니다. 세율 구조와 1세대 범위를 정확히 이해해야 절세 전략을 세울 수 있습니다. 2026년 4월 기준으로 핵심 내용만 정리했습니다.
01. 1세대의 범위
1세대란 거주자 및 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 세대를 말합니다.
배우자 없이도 1세대를 구성하는 경우
| 구분 | 요건 |
|---|---|
| 30세 이상 | 나이 기준만으로 별도 세대 인정 |
| 30세 미만 (미혼) | 소득이 기준 중위소득 40% 이상이고, 소유 주택 관리·유지 능력 인정 시 |
| 결혼한 경우 | 나이 무관하게 별도 세대 구성 |
| 배우자 사망·이혼 | 배우자 없어도 세대 유지 |
30세 미만 미혼 자녀가 부모와 주소가 달라도, 소득이 기준 중위소득 40% 미만이면 부모 세대에 합산됩니다.
거주자와 그 배우자의 직계존비속(배우자 포함) 및 형제자매가 가족 범위에 포함되며, 취학·질병·근무 등의 사유로 일시적으로 다른 곳에 거주하더라도 같은 세대로 봅니다.
02. 양도소득세 세율
보유기간별 세율 (주택 및 조합원입주권)
| 보유기간 | 주택·조합원입주권 | 분양권 | 그 외 자산 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% | 50% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% | 60% | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 | 기본세율 |
다주택자 중과세율 (조정대상지역 내 주택)
| 구분 | 추가 세율 |
|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택자 이상 | 기본세율 + 30%p |
비사업용 토지 세율
| 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 50% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율 + 10%p |
03. 양도소득 과세표준 기본세율 (누진세율)
2년 이상 보유한 주택에는 아래 누진세율이 적용됩니다. 양도차익이 클수록 높은 세율이 부과되는 구조입니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 ~ 5,000만 원 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 ~ 8,800만 원 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 ~ 1억 5,000만 원 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 ~ 3억 원 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 ~ 5억 원 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
과세표준 계산식: 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만 원
04. 과세 유형 4종 요약
| 유형 | 적용 대상 | 핵심 |
|---|---|---|
| 비과세 | 1세대 1주택 요건 충족 | 12억 이하 전액 비과세 |
| 일반과세 | 2년 이상 보유 (12억 초과 등) | 기본세율 적용 |
| 중과세 | 조정대상지역 다주택자 | +20%p / +30%p 추가 |
| 단기과세 | 보유 2년 미만 | 60~70% 단일세율 |
다음 편에서는 1세대 1주택 비과세 요건을 상세히 다룹니다.