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실거래가 12억 원을 초과하는 고가주택은 비과세 요건을 갖춰도 초과분에 대한 양도소득세가 발생합니다. 계산 방식이 일반 주택과 달라 반드시 공식을 이해해야 합니다.
01. 고가주택 기준
실지거래가액 기준 12억 원 초과 주택이 고가주택에 해당합니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 12억 원 초과 부분에 대해서만 과세됩니다.
비과세 요건을 갖춘 경우에도 전체 양도차익이 아닌, 12억 초과 비율에 해당하는 양도차익만 과세됩니다.
02. 고가주택 양도소득세 계산 공식
STEP 1 — 과세 대상 양도차익 산출
과세 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
STEP 2 — 장기보유특별공제 적용
공제 후 양도차익 = 과세 양도차익 × (1 − 장기보유특별공제율)
STEP 3 — 과세표준 산출
과세표준 = 공제 후 양도차익 − 기본공제 250만 원
STEP 4 — 납부세액
납부세액 = 과세표준 × 기본세율 (누진공제 차감)
계산 예시
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 조건 | 양도가액 20억 / 취득가액 8억 / 보유 10년 / 조정지역 거주 5년 |
| 전체 양도차익 | 20억 − 8억 = 12억 |
| 12억 초과 비율 | (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40% |
| 과세 대상 양도차익 | 12억 × 40% = 4억 8,000만 |
| 장기보유특별공제 (보유 10년 40% + 거주 10년 40%) | 4억 8,000만 × 80% = 3억 8,400만 공제 |
| 과세표준 | 9,600만 − 250만 = 9,350만 |
| 산출세액 (35% − 누진공제 1,544만) | 9,350만 × 35% − 1,544만 = 약 1,728만 |
03. 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제율
비과세 요건을 갖춘 고가주택은 보유와 거주 기간을 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 일반 장기보유특별공제(최대 30%)보다 훨씬 유리합니다.
| 보유기간 | 보유 공제율 | 거주기간 | 거주 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 | 12% | 2년 이상 | 8% |
| 4년 이상 | 16% | 3년 이상 | 12% |
| 5년 이상 | 20% | 4년 이상 | 16% |
| 6년 이상 | 24% | 5년 이상 | 20% |
| 7년 이상 | 28% | 6년 이상 | 24% |
| 8년 이상 | 32% | 7년 이상 | 28% |
| 9년 이상 | 36% | 8년 이상 | 32% |
| 10년 이상 | 40% | 10년 이상 | 40% |
10년 이상 보유(40%) + 10년 이상 거주(40%) = 최대 80% 공제. 과세 양도차익의 20%만 과세표준에 포함됩니다.
04. 일반 장기보유특별공제 (비과세 요건 불충족 시)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 | 20% |
| 15년 이상 | 30% |
비과세 요건을 충족하느냐에 따라 장기보유특별공제율이 최대 80%에서 30%로 크게 달라집니다. 조정대상지역 거주 요건을 꼭 확인하세요.