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분양권과 입주권은 주택이 아닌 '권리'이지만 양도소득세 계산 시 주택에 준하여 취급됩니다. 특히 2021년 이후 취득한 분양권은 세율이 크게 높아졌으니 반드시 확인이 필요합니다.
01. 분양권 양도소득세 세율
2021.1.1 이후 취득한 분양권
조정·비조정 지역 구분 없이 아래 단일 세율이 적용됩니다.
| 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 | 60% |
2021.1.1 이후 취득한 분양권은 보유기간 2년 이상이더라도 기본세율이 아닌 60% 단일세율이 적용됩니다. 완공 후 주택으로 등기되어야 기본세율로 전환됩니다.
2020.12.31 이전 취득한 분양권
| 보유기간 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 50% | 50% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 40% | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 |
02. 조합원입주권 양도소득세
조합원입주권은 관리처분계획인가일 이후 발생하는 권리입니다. 주택으로 보아 세율을 적용합니다.
| 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 |
입주권 보유기간 기산일
| 구분 | 보유기간 기산일 |
|---|---|
| 원조합원 (관리처분인가 전 취득) | 원 주택 취득일부터 합산 |
| 승계조합원 (관리처분인가 후 매수) | 입주권 취득일부터 기산 |
원조합원은 기존 주택 취득일부터 보유기간이 기산되므로 2년 이상 요건을 충족해 기본세율 적용이 유리합니다.
03. 입주권 1세대 1주택 비과세 특례
| 구분 | 비과세 요건 |
|---|---|
| 원조합원 입주권 양도 | 원 주택 보유기간 2년 이상 + 비과세 요건 충족 시 |
| 신규 주택 완공 후 양도 | 완공 후 2년 보유 (조정지역 2년 거주) 필요 |
| 일시적 2주택 상태에서 입주권 양도 | 일시적 2주택 특례 적용 가능 (기존 주택 처분 기한 내) |
04. 분양권 vs 입주권 핵심 비교
| 구분 | 분양권 | 조합원입주권 |
|---|---|---|
| 취득 방법 | 청약 당첨 또는 매수 | 재건축·재개발 조합원 자격 |
| 주택수 포함 시점 | 2021.1.1 이후 취득분부터 | 관리처분계획인가일 이후 |
| 세율 (1년 미만) | 70% | 70% |
| 세율 (1~2년) | 60% | 60% |
| 세율 (2년 이상) | 60% 고정 (2021 이후 취득) | 기본세율 |
| 비과세 가능 여부 | 원칙적 불가 | 원조합원 가능 |
| 장기보유특별공제 | 미적용 | 2년 이상 보유 시 적용 가능 |
분양권은 완공 전까지 기본세율 혜택이 없고 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 입주권(원조합원)은 기존 주택 보유기간이 합산되어 세부담이 훨씬 낮을 수 있습니다.