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상속으로 주택이 늘었거나 여러 명이 공동으로 주택을 소유하고 있다면, 양도소득세 처리가 복잡해집니다. 2026년 기준 상속주택 특례와 공동소유 과세 기준을 정리했습니다.

01. 상속주택 보유 시 비과세 특례 (소득세법 §155 ②)

일반주택 1채를 보유한 1세대가 상속주택을 추가로 취득한 경우, 일반주택을 먼저 양도하면 비과세 적용이 가능합니다.

항목내용
상속주택 취득 방법상속으로 취득 (매매·증여로 취득 시 미적용)
양도 순서상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 양도해야 비과세 적용
선순위 상속주택피상속인 소유 주택이 여러 채인 경우, 선순위 1채만 특례 적용

선순위 상속주택 판단 순서

  1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택
  2. 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택
  3. 피상속인의 주민등록 기준지 소재 주택
  4. 기준시가가 가장 높은 주택

02. 2019.12.16 대책 기준 상속주택 특례

취득 시점처분 기한비과세 적용
2019.12.16 이전 취득처분 기한 없음특례 무기한 적용
2019.12.17 이후 취득상속개시일로부터 3년 이내기간 내 처분 시 적용

2022.1.1 이후 상속 개시분부터 상속주택 특례 요건이 강화되었습니다. 상속 시점에 따른 규정 변경을 반드시 확인하세요.

03. 비과세 요건 충족 주택 + 상속주택 조합

이미 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 보유한 상태에서 상속주택이 추가된 경우입니다.

양도 순서비과세 적용
일반주택 먼저 양도일반주택이 비과세 요건 충족 시 비과세 가능
상속주택 먼저 양도특례 미적용, 일반 과세

반드시 일반주택을 먼저 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 순서를 바꾸면 혜택이 사라집니다.

04. 검증주택·가주택 보유 시 과세 처리

구분주택 인정 여부판단 기준
폐가·철거 예정 건물불인정실제 거주 불가능한 경우
무허가 건물 (주거용)인정실제 주거용으로 사용 시
상가 → 주택 용도변경인정변경 후 실제 거주 사실이 있는 경우

05. 공동소유 주택의 양도소득세

공동소유 주택은 지분 소유자 각각이 1주택을 보유하는 것으로 봅니다. 부부 공동소유는 동일 세대이므로 1주택으로 계산합니다.

구분주택수 산정
일반 공동소유각 공유자 지분별로 1주택 보유로 봄
부부 공동소유동일 세대 → 1주택으로 봄
소수지분 (지분율 가장 작음)지분율 1/4 이하 + 기준시가 3억 원 이하 시 주택수 제외 가능

지분율 조건만으로 주택수 제외 여부를 판단하지 말고, 기준시가 3억 원 이하 요건도 반드시 함께 확인해야 합니다.

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랜토디 랜드토커 디렉터 서울시립대 도시부동산 전공 · 경매·공매·토지 실전 투자자 더 알아보기 →
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