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조정대상지역에서 주택을 여러 채 보유하고 있다면 양도소득세 중과세를 피할 수 없습니다. 기주택수 계산법과 장기보유특별공제율까지 2026년 기준으로 정리했습니다.
01. 다주택자 중과세율
조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자에게는 기본세율에 추가 세율이 부과됩니다.
| 구분 | 추가 세율 | 최고 세율 |
|---|---|---|
| 2주택자 (조정대상지역) | +20%p | 최고 65% |
| 3주택자 이상 (조정대상지역) | +30%p | 최고 75% |
수도권·광역시·특별자치시 밖 읍·면 소재 주택, 기준시가 3억 원 이하 주택 등 일부는 중과 대상 주택수에서 제외될 수 있습니다.
02. 기주택수 산정 방법
다주택 중과 여부를 판단하는 기주택수는 양도일 현재 세대 전체가 보유한 주택수를 기준으로 합니다.
| 구분 | 주택수 포함 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 일반 아파트·단독·다세대 | 포함 | — |
| 조합원입주권 | 포함 | 관리처분인가 이후 |
| 분양권 (2021.1.1 이후 취득) | 포함 | 취득일 기준 |
| 상속주택 (5년 이내 선순위) | 제외 가능 | 5년 내 선순위 상속주택 1채 |
| 공시가격 1억 이하 주택 | 원칙적 제외 | 정비구역 등 일부 예외 |
| 지방 기준시가 3억 이하 | 중과 제외 | 수도권·광역시 제외 지역 |
혼동하기 쉬운 케이스
| 상황 | 판단 |
|---|---|
| 부부 각각 1주택 보유 (합가 후) | 합가일로부터 5년 내 양도 시 각각 1주택으로 비과세 가능 |
| 다가구주택 | 구분 등기 여부에 따라 1채 또는 다주택으로 판단 |
| 오피스텔 (주거용) | 실제 주거용으로 사용 시 주택수 포함 |
| 장기일반민간임대주택 | 요건 충족 시 합산 배제 (소득세법 §155의2) |
03. 장기보유특별공제율
3년 이상 보유한 자산에 대해 장기보유특별공제가 적용됩니다. 단, 조정대상지역 다주택자 중과세 주택에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
| 보유기간 | 일반 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 | 20% |
| 15년 이상 | 30% |
04. 고가 1주택 vs 일반 장기보유특별공제 비교
| 보유기간 | 고가 1주택 (보유+거주 합산) | 일반·다주택 |
|---|---|---|
| 5년 | 보유 20% + 거주 16% = 36% | 10% |
| 7년 | 보유 28% + 거주 24% = 52% | 14% |
| 10년 이상 | 보유 40% + 거주 40% = 80% | 20% |
| 15년 이상 | 40% + 40% = 80% | 30% |
비과세 요건을 갖춘 고가 1주택은 최대 80% 공제로 세부담이 크게 줄어듭니다. 다주택 중과 주택에는 장기보유특별공제 자체가 적용되지 않으므로, 임대주택 등록 등 절세 전략을 병행해야 합니다.