주택 취득세 계산법 2026 — 주택 수·조정대상지역별 세율과 생애최초 감면

집을 살 때 매매가 다음으로 큰 돈이 취득세입니다. 전용 84㎡ 5억원짜리 아파트를 첫 집으로 사면 550만원, 같은 집을 서울에서 두 번째 주택으로 사면 4,200만원입니다. 같은 집인데 사는 사람의 상황에 따라 세금이 8배 가까이 차이 납니다.

취득세는 세 가지로 정해집니다. 얼마에 사는지, 사고 나면 몇 채가 되는지, 그 집이 조정대상지역에 있는지입니다. 이 글은 이 순서대로 세율을 정하고 실제 금액을 계산하는 방법을 정리한 것입니다. 내용은 2026년 10월 기준입니다.

취득세는 세 가지 세금의 합계

흔히 취득세라고 부르는 금액에는 세 가지가 들어 있습니다.

전용 85㎡ 이하 주택을 1% 세율로 사면 취득세 1%에 지방교육세 0.1%가 붙어 합계 1.1%입니다. 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해져 1.3%가 됩니다.

상가, 토지, 오피스텔처럼 주택이 아닌 부동산은 주택 수와 관계없이 취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%로 합계 **4.6%**입니다.

1단계: 취득가액으로 기본세율 정하기

1주택자가 되는 경우, 그리고 일시적 2주택처럼 중과가 빠지는 경우에는 취득가액에 따라 1~3% 세율을 적용합니다(지방세법 제11조 제1항 제8호).

6억~9억원 구간은 세율이 금액에 따라 조금씩 올라갑니다. 6억원을 1원만 넘어도 세율이 갑자기 뛰지 않도록 만든 공식입니다. 취득가액을 억원 단위로 넣으면 됩니다.

• 7억5천만원: 7.5 × 2/3 − 3 = 2%

• 8억원: 8 × 2/3 − 3 = 약 2.33%

• 9억원: 9 × 2/3 − 3 = 3%

여기서 취득가액은 실제 거래가격입니다. 분양받은 집이라면 발코니 확장비 같은 옵션 비용도 취득가액에 들어갑니다.

2단계: 주택 수와 지역으로 중과 여부 확인하기

다음은 이번 집을 사고 난 뒤 세대 전체가 몇 채를 갖게 되는지를 셉니다. 취득 전이 아니라 취득 후 기준입니다(지방세법 제13조의2).

조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 8%, 세 번째부터는 12%입니다. 조정대상지역이 아니면 두 번째 집까지는 기본세율이고, 세 번째 집부터 8%가 붙습니다.

중과가 실제로 어떻게 계산되는지, 비거주자나 다주택자 사례는 취득세 중과 12% 적용 기준 2026에 따로 정리해 두었습니다.

2026년 10월 현재 조정대상지역

조정대상지역은 국토교통부가 공고로 지정하고 해제합니다. 2026년 7월 1일 공고 기준으로 아래 지역이 지정돼 있습니다.

• 서울: 25개 자치구 전체

• 경기 15곳: 과천시, 광명시, 하남시, 의왕시, 구리시, 수원시 장안구·팔달구·영통구, 성남시 수정구·중원구·분당구, 안양시 동안구, 용인시 수지구·기흥구, 화성시 동탄구

이 가운데 구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구는 2026년 7월 1일에 새로 지정된 곳입니다. 지정과 해제는 수시로 바뀌므로 계약 전에 국토교통부 공고나 대한민국 전자관보에서 다시 확인하는 것이 안전합니다. 중과 여부는 계약일이 아니라 잔금일(취득일) 기준으로 판단합니다.

주택 수에 들어가는 것과 빠지는 것

주택 수는 본인만이 아니라 1세대 기준으로 셉니다. 주민등록상 같은 세대인 가족이 대상이고, 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다. 자녀가 일정 소득이 있으면 별도 세대로 인정받을 수 있습니다.

지분 경매로 주택 지분을 조금 낙찰받은 경우도 1채로 셉니다. 이 부분은 부동산 지분 투자, 입찰 전에 확인할 7가지에서도 다뤘습니다.

3단계: 일시적 2주택 확인하기

이사를 위해 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우가 많습니다. 이때 조정대상지역이라도 바로 8%를 매기지 않습니다. 새 집을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔면 일시적 2주택으로 보고 1~3% 기본세율을 적용합니다(지방세법 시행령 제28조의5).

조건은 기존 집을 기한 안에 실제로 파는 것입니다. 3년 안에 팔지 못하면 8%와의 차액에 가산세까지 더해 추징됩니다. 매도가 늦어질 것 같다면 처음부터 이 금액을 감안해야 합니다.

같은 1주택자가 서울에서 전용 84㎡, 6억원 아파트를 한 채 더 사는 경우를 비교하면 차이가 분명합니다.

차액 4,380만원은 기존 집을 기한 안에 못 팔면 나중에 내야 하는 돈입니다.

4단계: 생애최초 감면 적용하기

본인과 배우자 모두 집을 가져 본 적이 없는 사람이 12억원 이하 주택을 사서 직접 살면 취득세를 감면받습니다(지방세특례제한법 제36조의3). 2026년 1월 1일 시행된 개정법으로 적용 기한이 2028년 12월 31일 취득분까지 늘었습니다.

감면액은 주택 종류에 따라 다릅니다.

아파트는 면적과 가격이 작아도 300만원 대상이 아니고 200만원 공제를 받습니다. 부부가 공동명의로 사도 감면 한도는 주택 한 채당 200만원(또는 300만원)입니다. 소득 요건은 없습니다.

예를 들어 무주택자가 전용 84㎡ 아파트를 5억원에 사면 취득세 500만원에서 200만원을 빼 300만원이 됩니다. 2억원짜리 아파트라면 취득세 200만원이 전액 면제됩니다.

감면을 받은 뒤에는 지켜야 할 조건이 있습니다.

• 취득일부터 3개월 안에 전입해서 실제로 살기 시작해야 합니다.

• 3년이 지나기 전에 팔거나, 증여하거나, 임대를 주면 감면받은 세금을 다시 냅니다. 배우자에게 지분을 넘기는 것은 예외입니다.

감면은 취득세 신고 때 함께 신청합니다. 신청하지 않으면 자동으로 적용되지 않습니다.

국회에 제출될 개정안

행정안전부는 2026년 8월 지방세제 개편안을 발표했습니다. 40세 미만이 생애 첫 주택을 사면 감면 한도를 200만원에서 300만원으로 올리고, 주거용 오피스텔도 생애최초 감면 대상에 넣는 내용입니다. 입법예고를 마치고 국회 심의를 앞둔 단계라 아직 확정된 내용이 아닙니다. 국회를 통과하면 이 글에 반영하겠습니다.

계산 예시 4가지

85㎡를 넘는 집은 농어촌특별세가 붙고, 중과세율이면 그 금액도 커집니다. 같은 가격이라도 면적에 따라 세금이 다른 이유입니다.

내 조건을 넣어 바로 계산하려면 취득세 계산기를 이용하면 됩니다. 등기할 때는 취득세 외에 국민주택채권 매입비와 법무사 보수도 듭니다. 등기비용 계산기로 전체 금액을, 국민주택채권 계산기로 채권 매입액을 따로 확인할 수 있습니다.

신고와 납부

취득세는 잔금일(취득일)부터 60일 안에 신고하고 납부해야 합니다. 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다. 보통 법무사가 소유권이전등기를 하면서 함께 처리하고, 직접 하려면 위택스에서 신고할 수 있습니다.

기한을 넘기면 무신고 가산세(세액의 20%)와 납부지연 가산세가 붙습니다. 잔금을 치른 뒤 등기를 미루더라도 취득세 기한은 따로 흘러가니 주의해야 합니다.

자주 묻는 질문

계약은 작년에 했고 잔금은 올해 치르면 어느 기준이 적용되나요?

취득세율과 중과 여부는 원칙적으로 잔금일(취득일) 기준입니다. 계약 뒤 그 지역이 조정대상지역으로 새로 지정됐다면, 지정 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 증빙되는 경우 종전 기준을 적용하는 경과 규정이 있으니 관할 구청 세무과에 확인해 보세요.

분양권으로 산 아파트는 언제 취득세를 내나요?

분양권을 살 때는 취득세가 없고, 아파트가 완공돼 잔금을 치를 때 냅니다. 다만 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 그때부터 주택 수에 들어가므로, 분양권을 가진 상태에서 다른 집을 사면 중과 여부를 따져야 합니다.

부부 공동명의로 사면 취득세가 줄어드나요?

줄지 않습니다. 취득세는 집 전체 가격에 세율을 곱한 뒤 지분대로 나눠 내는 것이라 합계는 같습니다. 공동명의는 나중에 양도세나 종합부동산세에서 차이가 납니다.

오피스텔을 사면 주택 취득세율이 적용되나요?

아닙니다. 오피스텔은 주거용으로 쓰더라도 살 때는 4.6%를 냅니다. 대신 주거용으로 쓰는 오피스텔을 가진 상태에서 아파트를 사면 그 오피스텔이 주택 수에 들어가 중과될 수 있습니다.

생애최초 감면은 한 번만 받을 수 있나요?

그렇습니다. 생애 처음 집을 살 때 한 번뿐입니다. 감면을 받은 뒤 3년 안에 팔거나 임대해서 추징당하면 감면 혜택은 사라지고, 다시 받을 수도 없습니다.

이 글은 2026년 10월 현재 법령을 바탕으로 일반적인 정보를 정리한 것으로, 개별 사안의 세무 자문이 아닙니다. 실제 계약 전에는 위택스나 관할 구청 세무과에서 확인하고, 필요하면 세무사와 상담하시기 바랍니다.