목차
- 로딩 중...
집을 팔 때 세금을 내지 않는 '1세대 1주택 비과세'는 요건을 정확히 알아야 적용받을 수 있습니다. 2026년 4월 기준으로 비과세 요건, 거주 조건, 일시적 2주택 특례까지 정리했습니다.
01. 1세대 1주택 비과세 기본 요건
1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만 보유하고, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 합니다.
| 구분 | 보유기간 | 거주기간 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 비조정대상지역 | 2년 이상 | 불필요 | 보유만으로 비과세 가능 |
| 조정대상지역 | 2년 이상 | 2년 이상 | 2017.8.3 이후 취득분부터 적용 |
| 조정지역 (취득 당시 비조정) | 2년 이상 | 불필요 | 취득 시점 기준으로 판단 |
조정대상지역 여부는 취득 당시 기준으로 판단합니다. 취득 후 조정대상지역으로 지정된 경우 거주요건이 적용되지 않습니다.
거주요건 면제 예외 사유
- 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 세대 전원이 이사한 경우
- 해외 이주 또는 1년 이상 해외 체류로 출국하는 경우
- 수용·협의매수 등 비자발적 양도
02. 일시적 2주택 비과세 특례
새 주택을 취득하고 기존 주택을 일정 기간 내에 처분하면 비과세가 적용됩니다. 이사 과정에서 잠시 2주택이 되는 경우를 배려한 규정입니다.
| 구분 | 종전 주택 처분 기한 | 전입 요건 |
|---|---|---|
| 신규 주택 취득 후 (비조정→비조정) | 신규 취득일로부터 3년 이내 | 없음 |
| 조정대상지역 내 신규 취득 | 신규 취득일로부터 1년 이내 | 1년 이내 전입 필요 |
조정→조정 이사: 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 처분하고, 신규 주택에 1년 이내 전입해야 비과세 적용.
주택방독분양 관련 (2022.02.15 이후 취득)
| 취득 시기 | 종전 주택 처분 기한 |
|---|---|
| 2022.02.15 이후 취득 | 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 |
| 2021.01.01~2022.02.14 취득 | 입주 가능일로부터 2년 이내 전입 + 2년 이내 처분 |
03. 보유기간 기산일
| 취득 유형 | 보유기간 기산일 |
|---|---|
| 일반 매매 | 잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날 |
| 신축 주택 | 사용승인일 (사용검사필증 교부일) |
| 상속 취득 (동일 세대원) | 피상속인의 취득일부터 합산 |
| 증여 취득 | 증여 등기접수일 |
| 분양권 → 완공 주택 | 주택 완공 후 취득일 (분양권 취득일 아님) |
| 재건축 원조합원 | 기존 주택 취득일부터 합산 가능 |
04. 비과세 한도
실지거래가액 기준 12억 원 이하는 전액 비과세입니다. 12억 원을 초과하는 고가주택은 초과 비율만큼 양도소득세가 부과됩니다.
비과세 체크리스트
- 1세대 구성 여부 확인
- 양도일 현재 1주택 (분양권·입주권 포함 여부 검토)
- 보유기간 2년 이상
- 조정대상지역이면 거주기간 2년 이상 (취득 시점 기준)
- 양도가액 12억 이하 → 전액 비과세
12억 초과 고가주택의 계산법은 다음 편에서 자세히 다룹니다.