서울 25구 주간 부동산 위클리 리포트 2026년 4월 4주차 — 거래량·평균가·신고가 종합

국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 2026년 4월 4주차, 서울 25구 전체 거래량은 476건으로 집계됐고 그 중 신고가 갱신은 41건에 달했습니다. 노원구가 57건으로 주간 거래량 1위를 차지했고, 용산구는 평균 거래가 26.19억으로 전주 대비 +48.55% 급등해 시장의 이목을 끌었습니다.

양도세 중과 유예 종료(5월 9일 D-1) 이슈가 시장 곳곳에 영향을 미친 한 주였습니다. 급등과 급락이 동시에 나타나는 이 온도 차이를 어떻게 읽어야 할지, 데이터를 층위별로 쪼개 봤습니다. 글 후반부에서는 이번 주 흐름이 투자자 관점에서 어떤 신호가 될 수 있는지 짚어드립니다.

이번 주 핵심 수치

476건의 거래 중 거래량 상위 5개 구가 전체의 약 45%를 차지했습니다. 중구(2건), 종로구(3건) 등 도심 핵심 입지는 거래 자체가 멈춰 있는 수준이었고, 강남·서초처럼 평균가가 높은 곳도 거래량은 바닥권에 머물렀습니다.

반면 거래량 하위 5개 구는 상황이 달랐습니다. 서초구는 단 4건이었지만 평균가가 19.41억으로 가장 높았고, 강동구도 4건에 평균 13.21억을 기록했습니다. 거래가 드물수록 개별 거래 한 건이 평균가를 크게 흔드는 구조입니다.

신고가 갱신 41건은 이번 주 시장에서 놓치기 쉬운 포인트입니다. 전체 476건 중 약 8.6%가 신고가였다는 건, 시장 전체가 위축된 듯 보여도 개별 단지별로는 가격 저항선이 뚫리고 있다는 신호로 읽힙니다. 신고가 상세 단지 분석은 별도 레코드 시리즈에서 다룰 예정입니다.

이어서 이 숫자들이 실제로 어떤 의미를 갖는지 구조적으로 해석합니다.

데이터 해석 — 거래량은 노원이, 평균가는 용산이 견인

📌 관련 글: 강남구 2026년 4월 4주차 실거래가 분석 — 4주 추세와 평형별 흐름

이번 주 시장은 한마디로 "거래량과 가격이 따로 논다"는 흐름이었습니다. 노원·중랑·은평처럼 6~9억대 중저가 구가 거래를 주도했고, 용산·영등포처럼 가격이 크게 뛴 구는 정작 거래량에서 상위권에 들지 못했습니다.

[그래프] 서울 25구 거래량 TOP 5 vs 평균가 상승 TOP 5 비교 — 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 2026년 4월 4주차

거래량 1위 노원구(57건)와 5위 강서구(37건) 사이의 격차는 20건입니다. 상위 5개 구만 합쳐도 213건으로, 전체 476건의 44.7%를 차지합니다. 이 다섯 개 구의 공통점은 6~9억 원대 중저가 대단지가 밀집한 지역이라는 점입니다.

평균가 변동률 쪽은 결이 다릅니다. 아래 표에서 확인할 수 있듯, 상승 폭이 컸던 구와 하락 폭이 컸던 구 모두 변동 규모가 상당합니다.

주목할 건 하락 구간입니다. 마포(-35.75%), 양천(-27.11%), 강남(-22.66%)은 절대 평균가 자체가 낮아진 게 아니라 전주에 고가 거래가 몰렸다가 이번 주 거래 구성이 바뀐 영향이 큽니다. 거래량이 4~10건 수준인 구에서 평균가 변동률이 ±20%를 넘는 건 통계적으로 흔한 노이즈입니다. 이 부분을 빠뜨리면 마포·강남이 급락했다고 오독하기 쉽습니다.

이 데이터 해석의 연장선에서, 다음 섹션에서는 이번 주 시장 흐름을 만든 외부 변수들을 정책·이슈와 연결해 짚습니다.

왜 이런 흐름이 나왔는가 — 이슈 연결

이번 주 서울 부동산 흐름을 읽는 데 빠뜨릴 수 없는 외부 변수가 세 가지입니다.

가설 1. 양도세 중과 유예 종료 D-1 효과

5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도 물량이 막바지에 소화됐을 가능성이 있습니다.

중저가 구(노원·중랑·강서)에서 거래가 집중된 건 갈아타기 수요나 비과세 조건 맞추기 매도가 섞인 결과일 수 있습니다.

르포 보도에서도 "양도세 유예 종료 전날 중개업소가 한산했다"고 전해 대기 매물이 이미 소진됐을 수 있습니다.

반증 조건: 유예 종료 이후인 5월 2주차에도 유사 거래량이 유지된다면 양도세 효과라기보다 계절적 수요로 해석하는 편이 유리합니다.

가설 2. 용산·도봉 평균가 급등은 구성 변화

용산구 평균가 26.19억(+48.55%)는 전주보다 거래 건수가 적은 상황에서 고가 대형 평형 1~2건이 편입되며 평균을 끌어올렸을 가능성이 높습니다. 도봉구 역시 7.35억(+27.29%)은 해당 주 거래 구성에서 상위 평형 비중이 높아진 결과일 수 있습니다. 반증 조건: 용산구 해당 주 실거래가 개별 거래 내역에서 20억 이상 건수가 3건 이상 확인된다면 단순 구성 노이즈가 아닌 실제 수요 유입으로 봐야 합니다.

가설 3. 전국 청약 단지 확대·재개발 기대감이 외곽 수요를 자극

"거주지 제한 없는 전국 청약 단지" 공급 확대 뉴스가 실수요자들의 관망을 줄이고, 은평·동대문·강서처럼 재개발 이슈가 있는 외곽 구로 실수요 진입을 앞당겼을 수 있습니다. 성남 정비사업 10조 기금 조성 이슈도 인접 서울 외곽 구의 기대감을 자극했을 가능성이 있습니다. 반증 조건: 해당 구들의 재개발 추진위 구역이 아닌 일반 단지에서 거래가 집중됐다면 재개발 기대 효과보다는 가격대 메리트가 주도한 것으로 봐야 합니다.

이런 흐름이 투자자에게 실제로 어떤 의미를 주는지 다음 섹션에서 정리합니다.

투자자 관점 시사점 — 이번 주 데이터를 어떻게 활용할까

저라면 이번 주 흐름을 보면서 먼저 "거래량 상위 구와 평균가 상승 구가 겹치는가"를 확인합니다. 이번 주에는 은평구와 동대문구가 두 리스트 모두에 이름을 올렸습니다. 거래도 활발하고 가격도 오른 구는 단순 노이즈보다 실수요가 붙은 신호로 읽을 여지가 있습니다.

반면 마포·강남·성동처럼 평균가 하락률이 크게 찍힌 구들은 실제 임장을 다녀보면 호가가 그만큼 빠져 있지 않은 경우가 많습니다. 주간 통계는 어디까지나 신고된 실거래 기준이라, 거래 구성이 주로 소형 평형이나 낮은 층으로 쏠렸다면 평균가가 눌려 보일 수 있습니다.

"부동산서비스산업 기업경기지수 62.7로, 기준점 100을 크게 하회하는 수준입니다. 업황 체감이 여전히 위축 국면임을 보여주는 지표입니다."

— 부동산서비스산업 기업경기지수 (2026-05-08 기준)

기업경기지수 62.7이 시사하는 건 시장 참여자들의 체감 온도가 아직 냉각 영역에 있다는 점입니다. 그럼에도 신고가 41건이 이번 주에 나왔다는 건, 특정 단지·평형에 대한 선별 수요는 살아 있다는 뜻이기도 합니다.

💡 함께 읽어보세요: 2026 다주택자 양도세 중과 유예 적용 조건 핵심 정리

양도세나 취득세 계산이 헷갈린다면 아래 글이 도움될 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

이번 주 서울 아파트 거래량은 몇 건인가요?

국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 2026년 4월 4주차 서울 25구 전체 아파트 거래량은 476건입니다. 거래량 1위는 노원구(57건), 최저는 중구(2건)로 구별 격차가 컸습니다. 실제 임장을 다녀보면 거래량이 많은 구라도 특정 단지에 쏠림이 강해, 단지별 개별 확인이 필요한 경우가 많습니다.

용산구 평균 거래가가 48% 넘게 오른 이유가 뭔가요?

주간 평균가 변동률이 ±20% 이상 움직이는 경우는 대부분 거래 건수가 적은 상황에서 고가 대형 평형이 집중 신고되며 발생합니다. 용산구 역시 전주 대비 거래 구성이 바뀐 영향이 클 가능성이 높으며, 단지별 실거래 내역을 직접 확인하는 편이 유리합니다.

신고가 41건은 어떤 단지에서 나왔나요?

개별 단지명·전용면적·층수별 신고가 내역은 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 해당 주간·지역·신고가 필터로 확인할 수 있습니다. 41건은 전체 476건의 약 8.6%에 해당하며, 단지별 상세 분석은 별도 신고가 레코드 시리즈에서 다룰 예정입니다.

양도세 중과 유예 종료가 이번 주 거래량에 영향을 줬나요?

5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞둔 막바지 매도 수요가 일부 반영됐을 가능성이 있습니다. 다만 유예 종료 이후 매물 잠김 현상이 나타날 수 있어 5월 2주차 거래량과 비교해야 흐름을 제대로 판단할 수 있습니다. 르포 보도 기준으로도 양도세 D-1 당일 중개업소 분위기는 이미 소강 상태였습니다.

강남구 평균가가 20억인데 거래량이 4건밖에 안 된 이유는 뭔가요?

고가 구일수록 매수·매도 호가 격차가 크고, 세금·대출 규제 부담도 높아 실거래로 이어지는 비율이 낮습니다. 강남구는 이번 주 4건 거래에 평균 20.1억으로, 개별 거래 한 건의 비중이 커 평균가가 매주 크게 흔들릴 수 있습니다. 강남 시세를 추적할 때는 주간 평균가보다 3~4주 이동평균으로 보는 편이 노이즈를 걸러내기 좋습니다.

핵심 요약

다음 주 리포트에서는 양도세 유예 종료 이후 거래량 변화와 함께 신고가 41건 단지별 상세 분석을 다룰 예정입니다. 서울 25구 신고가 레코드가 궁금하다면 아래 글도 함께 확인해보세요.

📚 본문 출처 · 국토부 실거래가 · 대법원 법원경매 · 온비드 · 국가법령정보센터 · 등기정보광장