파산공매로 취득한 임야 지분, 공유물분할소송 조정기일까지 — 실거래가 vs 공시지가 분석

이 글은 실제 진행 중인 공유물분할소송 사례를 바탕으로 작성되었습니다. 경기도 포천시 소흘읍 소재 임야 지분을 파산공매로 취득한 후 공유물분할청구소송을 진행하면서 알게 된 내용을 공유합니다.

사건 개요

2025년 5월, 인천지방법원 파산공매를 통해 경기도 포천시 소흘읍 소재 임야(17,190㎡, 약 5,200평)의 지분 49분의 2를 약 303만원에 낙찰받았습니다.

이 토지는 공유자가 무려 25명에 달하는 다지분 공유토지로, 현황은 가족묘지로 사용되고 있는 임야입니다. 공유자들 간에 분할 협의가 전혀 이루어지지 않은 상태였고, 저는 지분 취득 후 2025년 7월 의정부지방법원에 공유물분할청구소송을 제기했습니다.

공유물분할소송을 넣은 이유

공유물분할소송의 목적은 단순합니다. 내 지분을 다른 공유자에게 팔기 위한 협상 테이블을 만드는 것입니다.

직접 연락을 취해보았지만 25명 중 연락이 닿지 않는 공유자가 다수였고, 연락이 된 공유자들도 매수 의사를 밝히지 않았습니다. 소송을 통해 법원이라는 공식 채널을 만들면 협상이 훨씬 수월해집니다.

피고 측의 주요 반박 논리

답변서가 다수 제출되었는데, 공통된 주장은 크게 세 가지였습니다.

1. 구분소유적 공유관계 주장 — 각자 특정 부분을 가족묘지로 사용해왔으니 구분소유적 공유관계가 성립하고, 따라서 공유물분할청구 자체가 허용되지 않는다는 주장
2. 현물분할 원칙 주장 — 설령 분할이 가능하더라도 경매(대금분할)가 아닌 현물분할이 원칙이라는 주장
3. 분묘기지권 주장 — 묘지가 200기 이상 있어 경매로 낙찰받더라도 사용할 수 없다는 주장

변론기일 결과

최근 변론기일에서 판사님은 피고 측에 이렇게 말씀하셨습니다.

"구분소유적 공유관계를 주장하는데 피고에게 입증책임이 있습니다. 그런데 증명이 상당히 곤란해 보이는데, 할 수 있겠습니까?"

피고 측 변호사(변호대리인)도 "원고 지분을 피고가 매수하는 방향이 가장 원만히 해결할 수 있는 방법으로 보인다"고 했고, 판사님이 조정기일을 잡아주시기로 했습니다.

내 지분, 실제로 얼마짜리일까?

조정 협상의 핵심은 가격입니다. 공시지가 기준과 실거래가 기준 사이에 상당한 괴리가 있어 이를 정리해봤습니다.

① 공시지가 기준

② 등기부 실거래가 기준 (2018년 이후)

등기사항전부증명서에 기재된 실거래가를 분석한 결과입니다.

⚠ 원고 취득가는 파산공매 특성상 시세 대비 대폭 할인된 가격입니다. 시세 기준으로 볼 수 없습니다.

최근 거래(2022년, 2025년) 기준 평당 25~36만원이 현실 시세에 해당합니다. 이는 인근 소흘읍 임야 실거래가(평당 20~30만원)와도 일치합니다.

③ 원고 지분 가치 추정 (224평 기준)

조정기일 전략

조정 자리에서의 포지셔닝은 이렇게 정했습니다.

• 감정평가 비용은 원고가 부담하고, 감정평가액 기준으로 매매하자고 제안
• "경매도 문제없지만, 피고들에게 유리한 방식을 먼저 제안한다"는 태도 유지
• 경매 진행 시 피고 리스크(제3자 낙찰, 묘 이장 비용, 낙찰가 하락)를 담담하게 언급
• 매수 주체가 누구든 상관없다는 유연한 자세

피고 측에서 먼저 "지분 매수가 가장 원만한 해결"이라고 언급했다는 점에서, 조정 성립 가능성이 꽤 높다고 봅니다.

이 투자에서 얻은 인사이트

파산공매로 취득한 임야 지분 303만원이 조정 합의 시 5,000만원 이상으로 회수될 수 있는 구조입니다. 핵심은 다음 세 가지입니다.

1. 공유자가 많을수록 분쟁 해결 욕구가 크다 — 25명이 공유하는 토지는 누구도 단독으로 관리하기 어렵고, 분쟁 종결 니즈가 강합니다.
2. 공시지가와 실거래가의 괴리를 활용 — 소가 계산은 공시지가 기준이라 저렴하게 소를 제기할 수 있고, 실제 협상은 실거래가 기준으로 진행됩니다.
3. 소송이 협상 테이블을 만든다 — 직접 연락이 안 되는 공유자도 소장이 송달되면 반응하게 되어 있습니다.

📌 조정기일 결과는 추후 업데이트 예정입니다. 공유물분할소송, 파산공매 지분 투자에 관심 있으신 분들의 댓글 환영합니다.