2025년 이재명 정부의 6.27·9.7·10.15 부동산 대책은 경매투자자(매매사업자)에게 직접적인 타격을 주었습니다. 6.27 대책으로 개인대출 실거주 의무화, 9.7 대책으로 수도권 사업자대출 금지, 10.15 대책으로 다주택자의 조정지역 내 단타투자 차단이 이어졌습니다. 이번 글에서는 경매투자자 입장에서 세 대책의 흐름과 대체전략까지 실전적으로 분석합니다.
‘부동산 경매투자자’ 입장에서 이번 6.27·9.7·10.15 대책은 단순한 시장 안정책이 아닙니다.
이 세 번의 대책은 “대출 통로가 막히고, 수도권 진입장벽이 높아지고, 세금부담까지 가중된”
실질적인 투자 판도 전환기로 작용했습니다
1. 6.27 대책 — 개인대출 실거주 의무화, 매매사업자는 전입 의무X
2025년 상반기, 수도권 빌라와 구축 아파트의 낙찰가율이 치솟았습니다. ‘갭투자’와 ‘전세 레버리지’가 다시 등장하자 정부는 6.27 대책을 통해 대출을 통한 투기수요 차단에 초점을 맞췄습니다.
📌 핵심 내용
- 주담대 한도 6억 원 제한
- 2주택 이상 보유자 주담대 금지
- 생애최초·1주택자 대출 시 6개월 내 전입 의무화
- 전세대출 및 신용대출 총량제 실시
즉, 개인 명의로 부동산을 매입하면 반드시 실거주를 해야 하는 구조가 된 것입니다.
💡 경매투자자·매매사업자의 실전 영향
이 시기 경매투자자들은 ‘사업자대출’이라는 별도의 통로를 이용했습니다.
즉, 부동산매매업 사업자등록을 한 뒤 사업자대출 형태로 자금을 조달하면 전입 의무가 적용되지 않았습니다.
✅ 핵심 요약
- 개인대출 = 전입 의무 O
- 사업자대출 = 전입 의무 X
이 때문에 6.27 대책 이후에도 빌라 경매시장은 여전히 활발했습니다. 낙찰 후 바로 전세를 맞추거나 리모델링 후 매도하는 단타형 투자자들이 ‘6.27 규제의 사각지대’에서 활동할 수 있었던 이유입니다.
2. 9.7 대책 — 수도권 매매사업자 ‘대출 차단’, 전자상거래로 우회
정부는 6.27 이후에도 수도권 빌라가격이 꺾이지 않자, ‘사업자대출’ 통로 자체를 막는 대책을 내놓았습니다.
바로 9.7 대책입니다.
📌 핵심 내용
- 수도권(서울·경기·인천) 내 부동산매매업 사업자에 대한 사업자대출 신규 취급 금지
- 대출용도 제한 강화 → 부동산매입 목적 사업자대출 불가
- 공공택지 확대 및 주택공급 로드맵 발표(공급정책 포함)
이로 인해 수도권 내 매매사업자는 사실상 신규 매입 불가능 상태에 놓였습니다. 은행권은 부동산매매업 업종코드를 확인해 업종 제한 필터링을 적용했고, 심사 과정에서 매입 목적이 명시되면 바로 거절되었습니다.
💡 투자자들의 대응
투자자들은 우회로를 찾았습니다.
바로 전자상거래 사업자등록으로 자금을 조달하는 방식입니다.
⚙️ 실제 흐름 예시
- 업종을 ‘전자상거래업’으로 변경
- 매입용 자금을 운전자금으로 대출 실행
- 자금흐름상 ‘부동산매입’으로 사용
즉, 형식적으로는 온라인 사업자지만 실질적으로는 부동산매입 자금으로 활용하는 형태였죠. 이런 ‘업종 우회 전략’이 수도권 투자자들 사이에서 급속도로 확산되며, 한동안 비조정지역 및 지방 투자 열풍으로 이어졌습니다.
3. 10.15 대책 — 다주택자 단타 봉쇄, 무주택만 수도권 가능
9월 대출규제 이후에도 일부 투자자들이 전자상거래·지방 법인 형태로 계속 진입하자, 정부는 조세 및 거래 규제까지 결합한 10.15 대책을 발표했습니다.
📌 핵심 내용
- 서울 전역 + 경기 12개 시·군 = 규제 지정
- 조정대상지역
- 투기과열지구(강남4구)
- 토지거래허가구역
- 대출규제 강화 (LTV 40%)
💡 경매·매매사업자 입장에서의 현실
- 조정지역 내 다주택자 단기매매 시 ‘비교과세’ 적용
- 양도세와 사업소득세 중 높은 세율로 과세
- 1주택 이상 보유자는 수도권 내 단타 불가
- 단, 무주택자만 수도권 내 매매사업자로 진입 가능
이 시점부터 다주택자 매매사업자는 조정지역 내 단타거래 불가능 상태가 되었습니다.
조정지역 내 주택을 매입해 6개월~1년 내 매도할 경우,
종합소득세가 아닌 양도소득세(최대 77%)로 과세되기 때문입니다.
결국 다주택 사업자들은
→ 수도권 비조정지역(예: 고양, 인천 등)
→ 혹은 지방 광역시로 이동했습니다.
✅ 결론
- 무주택자: 수도권 매매사업 가능
- 1주택 이상: 수도권 내 단타 불가, 지방으로 이동
- 경매 진입은 여전히 가능하지만, 사업자대출 통로 제한 + 세금 리스크 동시 노출
📊 세 대책 흐름 요약
| 구분 | 6.27 대책 | 9.7 대책 | 10.15 대책 |
|---|---|---|---|
| 적용 대상 | 개인 대출자 | 매매사업자(수도권) | 다주택자(조정지역) |
| 주요 내용 | 실거주 의무, 대출한도 6억 | 수도권 사업자대출 금지 | 단타 비교과세, 규제지역 확대 |
| 경매 영향 | 개인대출 막힘 → 사업자대출로 회피 | 사업자대출 막힘 → 업종우회 | 단타세금 부담 → 지방 이전 |
| 투자자 대응 | 사업자등록 후 대출 | 전자상거래업 전환 | 비조정지역 이동 |
| 시장 반응 | 거래량 급감 | 수도권 침체, 지방 확산 | 단타 종식, 장기보유 전환 |
4. 랜드토커의 시각 — “이제는 구조적 변화의 시대”
6.27 대책이 ‘대출의 문’을 닫았다면,
9.7 대책은 ‘사업자대출의 문’을 닫았고,
10.15 대책은 ‘세금의 문’까지 닫았습니다.
이 세 조치는 결국 경매투자자에게 투자방식의 변화를 요구합니다.
- 가장 쉬운 접근은 지방 아파트,
- 가치 중심의 장기보유 투자,
- 수도권 내 비조정지역 현금 매수로 이동해야 합니다.
💬 랜드토커 Tip
지금 필요한 건 규제의 빈틈(지방·비조정·특수물건)을 읽는 것이 관건입니다.
