📋 경매 물건 정보 분석
사건번호: 2025타경12913
- 소재지: 서울특별시 강북구 미아동 45-3, 45-15, 45-16 (총 3필지)
- 물건 형태: 도로 토지 (지분매각)
- 전체 면적: 510㎡ (약 154.28평)
- 경매 지분: 92.728㎡ (약 28.05평)
- 감정가: 약 3억 9,801만원
- 최저입찰가: 약 3억 1,841만원
- 매각기일: 2026년 1월 20일
특징
- 법정지상권 설정
- 지분매각
- 토지만 매각 (건물 제외)
🏗️ 강북3재정비촉진구역 현황
사업 진행 상황
- 2024년 10월 25일: 사업시행계획인가 고시 완료 ✅
- 사업구역: 강북구 미아동 45-31번지 일대 (24,348.9㎡)
- 사업방식: 신탁방식 (포스코건설 시공)
- 건축규모: 지하 5층 ~ 지상 37층 (최고 129.9m)
- 세대수: 920세대
- 건폐율: 34.98%
- 용적률: 499.26%
- 강북3재정비촉진구역 정비사업몽땅 바로가기
⚠️ 분양권 취득 가능성 검토
결론: 분양권 취득 불가능 (현금청산 가능성 높음)
1. 조합원 자격 요건 미충족
권리산정기준일 이후 취득
- 강북3구역의 권리산정기준일은 정비구역 지정 고시일(2002년 또는 재지정일)의 다음날입니다
- 현재 2026년에 경매로 취득하는 것은 권리산정기준일 훨씬 이후입니다
- 원칙적으로 조합원 자격 불인정
지분매각의 문제점
- 경매 대상이 **토지 지분 일부(92.728㎡/510㎡ = 약 18.2%)**만 매각
- 전체 토지를 소유하는 것이 아니므로 독립적인 조합원 자격 불가
- 나머지 지분 소유자와 공동으로 조합원 자격을 가질 가능성 (실질적으로 권리행사 어려움)
2. 사업시행인가 이후 취득의 한계
조합원 지위 승계 제한
도시정비법 제39조 제2항에 따라:
- 재개발: 관리처분인가 후 ~ 소유권이전등기시까지 조합원 지위 양도 금지
- 현재 강북3구역은 사업시행인가는 완료했으나 관리처분인가 전 단계
- 하지만 권리산정기준일 이후 취득이므로 조합원 자격 원천 불인정
경매 예외 규정
경매 신청 채권자가 다음의 경우 예외적으로 조합원 지위 승계 가능:
- 국가, 지방자치단체
- 은행법에 따른 금융기관
- 한국주택금융공사 등
→ 반드시 경매 물건의 채권자가 누구인지 확인 필요
3. 토지만 매각의 리스크
분양권 인정 기준
재개발 조합원 자격을 위해서는:
- 건축물과 토지를 함께 소유해야 원칙적으로 조합원 자격 인정
- 토지만 소유하는 경우 서울시 기준 90㎡ 이상 조건 등 추가 요건 필요
- 경매 지분(92.728㎡)은 90㎡를 초과하나, 지분 매각이므로 독립적 소유권 아님
💡 핵심 리스크 요약
| 리스크 항목 | 내용 | 위험도 |
|---|---|---|
| 권리산정기준일 | 기준일 이후 취득으로 조합원 자격 원천 불인정 | 🔴 매우 높음 |
| 지분매각 | 전체 토지 소유 아닌 일부 지분만 취득 | 🔴 매우 높음 |
| 토지만 매각 | 건물 없이 토지만 소유 | 🟡 높음 |
| 사업단계 | 사업시행인가 이후 단계 | 🟡 높음 |
| 채권자 확인 | 금융기관 경매 시 예외 가능성 | 🟢 확인 필요 |
📌 투자 판단을 위한 추가 확인사항
- 경매 신청 채권자 확인
- 금융기관 경매인 경우 조합원 지위 승계 예외 적용 가능성
- 경매 법원 물건명세서에서 확인
- 재개발조합에 직접 문의
- 해당 지분 소유 시 조합원 자격 인정 여부
- 현금청산 대상 여부
- 감정평가액 및 보상금 규모
- 권리산정기준일 확인
- 강북3구역 정확한 권리산정기준일
- 정비구역 지정 고시문 확인
- 공유자 확인
- 나머지 지분(417.272㎡) 소유자가 누구인지
- 공유관계 해소 가능성
🎯 최종 결론
경매 낙찰 후 분양권 취득은 거의 불가능할 것으로 판단됩니다.
- 권리산정기준일 이후 취득
- 지분 일부만 매각
- 토지만 매각 (건물 제외)
예상 시나리오:
- 현금청산 대상자로 분류
- 감정평가액 기준으로 보상금 수령
- 분양권 없이 현금 정산
투자 시 주의:
- 재개발 프리미엄을 기대한 투자는 위험
- 현금청산금액이 낙찰가보다 높을지 면밀히 검토 필요
- 법률 전문가 및 재개발 전문가 상담 필수
💰 현금청산 시 청산가액 추정
1. 현금청산가액 산정 기준
재개발 현금청산가액은 다음과 같이 계산됩니다:
현금청산금 = 감정평가액 × 비례율
- 감정평가액: 분양신청기간 종료일 다음날 기준으로 감정평가
- 비례율: 강북3구역 추정 비례율 약 100.56% ~ 101.54%
2. 해당 물건의 감정평가액 추정
경매 물건 정보
- 전체 토지면적: 510㎡ (약 154.28평)
- 경매 지분: 92.728㎡ (약 28.05평)
- 지분율: 약 18.18% (92.728÷510)
토지 평당 가액 추정
경매 감정가 기준:
- 경매 감정가: 약 3억 9,801만원
- 지분 면적: 28.05평
- 평당 감정가: 약 1,419만원/평 (3억 9,801만원 ÷ 28.05평)
시세 비교:
- 미아동 토지 평당 시세: 약 1,956만원/평 (2025년 기준)
- 경매 감정가는 시세 대비 약 72.5% 수준
전체 토지(510㎡) 기준 환산:
- 전체 면적: 154.28평
- 평당 1,419만원 기준: 약 21억 8,900만원
- 평당 1,956만원 기준: 약 30억 1,900만원
3. 현금청산가액 계산
시나리오 1: 경매 감정가 기준
감정평가액: 3억 9,801만원 (지분 28.05평)
비례율: 100.56%
현금청산금 = 3억 9,801만원 × 100.56%
= 약 4억 24만원
시나리오 2: 시세 반영 감정평가 기준
감정평가액: 약 5억 4,900만원 (28.05평 × 1,956만원/평)
비례율: 100.56%
현금청산금 = 5억 4,900만원 × 100.56%
= 약 5억 5,200만원
시나리오 3: 보수적 추정 (공시지가 기준)
미아동 평균 공시지가: 약 318만원/㎡ (2025년)
지분 면적: 92.728㎡
공시지가 기준 평가: 약 2억 9,487만원
비례율: 100.56%
현금청산금 = 2억 9,487만원 × 100.56%
= 약 2억 9,652만원
4. 현금청산 예상 시나리오
| 구분 | 감정평가액 | 비례율 | 청산가액 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 최소 추정 | 2억 9,487만원 | 100.56% | 약 2억 9,652만원 | 공시지가 기준 |
| 중간 추정 | 3억 9,801만원 | 100.56% | 약 4억 24만원 | 경매 감정가 기준 |
| 최대 추정 | 5억 4,900만원 | 100.56% | 약 5억 5,200만원 | 시세 반영 기준 |
5. 현금청산 vs 낙찰가 비교
경매 정보
- 최저입찰가: 약 3억 1,841만원
- 실제 낙찰가는 최저가 대비 보통 100~110% 수준
손익 분기점 분석
보수적 시나리오 (최소 추정)
청산가액: 2억 9,652만원
낙찰가 예상: 3억 1,841만원 이상
→ 손실 가능성: 약 2,189만원 이상
중간 시나리오
청산가액: 4억 24만원
낙찰가 예상: 3억 1,841만원
→ 이익 가능성: 약 8,183만원
낙관적 시나리오 (최대 추정)
청산가액: 5억 5,200만원
낙찰가 예상: 3억 1,841만원
→ 이익 가능성: 약 2억 3,359만원
⚠️ 중요 유의사항
1. 지분매각의 특수성
- 공유지분 일부만 소유하므로 독립적인 현금청산 대상자로 인정될지 불확실
- 나머지 지분 소유자와 공동으로 청산금을 배분받을 가능성
- 지분율(18.18%)만큼만 청산금을 받을 수 있음
2. 감정평가 시점
- 현금청산 감정평가는 분양신청기간 종료일 다음날 기준
- 현재(2026년)와 실제 감정평가 시점 사이 시장 변동 가능
- 관리처분인가는 아직 이루어지지 않았음 (2024년 10월 사업시행인가 완료)
3. 감정평가 논란 가능성
- 조합 측은 낮은 평가액을 선호 (사업비 절감)
- 현금청산자는 높은 평가액을 원함
- 감정평가 이의신청 및 재평가 요구 가능
- 법적 분쟁으로 청산 지연 가능성
4. 추가 비용
- 취득세: 낙찰가의 약 4.6% (농특세 포함)
- 등기비용, 법무사 비용
- 보유 기간 중 재산세
- 청산금 수령까지 시간 소요 (통상 1~3년)
🎯 최종 결론
현금청산 예상 가액: 약 3억~4억원 수준
합리적 추정치:
- 중심값: 약 3억 5,000만원 ~ 4억원
- 경매 최저가(3억 1,841만원) 대비 약 10~25% 상회 가능
투자 판단:
- ✅ 최저가 근처 낙찰 시 수익 가능성 있음
- ⚠️ 과도한 경쟁으로 4억원 이상 낙찰 시 손실 위험
- ❌ 지분매각의 불확실성 크므로 신중 접근 필요
- ⏱️ 청산금 수령까지 2~3년 자금 묶임
필수 확인사항:
- 강북3구역 조합에 해당 지분의 현금청산 대상 여부 확인
- 나머지 지분 소유자 현황 확인
- 감정평가 예정 시기 및 방법 확인
- 전문 변호사 상담 필수