2025년 10월 15일 정부는 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역·토지거래허가구역으로 확대 지정하고, 15억 초과 주택 대출한도를 2~4억으로 축소하는 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 불법거래 단속 강화, 세제 합리화, 수도권 135만호 공급 계획을 병행하며 경매시장은 레버리지 투자자 퇴장, 현금 보유자 중심 구조로 재편될 전망이다.
📢 주택시장 안정화 대책: 규제의 시대, 현금의 기회
2025년 10월 15일, 정부가 긴급히 발표한 「주택시장 안정화 대책」이번 대책은 단순한 규제 강화가 아닙니다.
서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 묶고, 대출·세제·단속·공급정책을 전방위로 손질하는 ‘전면조정 신호탄’이기 때문입니다.
그렇다면, 이 정책이 경매시장과 투자자에게 어떤 의미를 갖는지, 랜드토커 시선으로 깊이 있게 정리해드리겠습니다.
1️⃣ 서울 전역 ‘규제지역’ 지정 – 57개월 만의 전면 확대
이번 대책의 가장 큰 골자는 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역이 한꺼번에 규제지역으로 지정된 것입니다.
📍 규제대상 지역 요약
- 조정대상지역 및 투기과열지구
→ 서울 전역 + 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양(동안)·용인(수지)·의왕·하남 - 토지거래허가구역
→ 위 지역 중 ‘아파트 및 동일 단지 내 연립·다세대’ 포함
이로써 사실상 수도권 주요 주거지역이 전면 규제 체제에 들어갔습니다.
💡 경매투자 포인트:
규제지역 확대 = 거래 감소 = 유찰물건 증가 가능성
특히 “조정대상지역 신규 편입” 구역은 취득세 중과(다주택자 8~12%), 보유세 증가로 매도물량 압박 예상
2️⃣ 대출규제 강화 – “15억 초과 주택은 최대 2억만”
이번 대책에서 가장 직접적인 충격은 주택담보대출 한도 축소입니다.
| 구간 | 대출한도 | 적용 지역 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 시가 15억 이하 | 6억 | 수도권·규제지역 | 기존 유지 |
| 15억~25억 | 4억 | 수도권·규제지역 | 신설 |
| 25억 초과 | 2억 | 수도권·규제지역 | 신설 |
- 스트레스 금리 3.0% 적용 (기존 1.5%)
- 전세대출 원리금도 DSR 포함
- 은행권 위험가중치 상향(15%→20%) 2026.1월로 조기시행
📉 투자 시사점
레버리지 기반 입찰자 감소 → 낙찰가율 하락 예상
실수요자·현금보유 투자자 중심 구조로 재편
3️⃣ 토지거래허가구역 확대 – “경매는 실거주 의무 없음”
토지거래허가구역은 서울 전역과 경기 12개 지역 아파트 및 연립·다세대 주택으로 확대되었습니다. 이로 인해 일반 매매는 허가가 필요하고, 주거용은 2년 실거주 의무가 생깁니다.
하지만 중요한 예외가 있습니다 👇
✅ 법원 경매(민사집행법)로 낙찰 시 토지거래허가 불필요
✅ 따라서 실거주 의무도 적용되지 않음
📜 근거: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 제1항 단서 제6호 — “민사집행법에 따른 경매 및 국세징수법·지방세징수법에 따른 공매는 허가대상에서 제외.”
정리 : 경매로 취득 시 → 허가·실거주 의무 ❌ / 낙찰 후 제3자에게 매도할 때 → 일반매매로 전환되어 허가 필요
즉, “허가구역이라 경매 낙찰받으면 2년 살아야 한다”는 건 완전히 틀린 정보입니다.
4️⃣ 불법거래·탈세 단속 – 부동산 감독기구 신설
정부는 총리실 산하 ‘부동산 불법행위 감독기구’를 신설해 집값 띄우기·다운계약·차명입찰 등 불법행위를 직접 조사·수사하기로 했습니다.
- 국토부: 허위신고가 거래 기획조사
- 금융위: 사업자대출 용도외 유용 점검
- 국세청: 30억 이상 초고가주택·증여거래 전수검증
- 경찰청: 841명 투입, 부정청약·재개발비리 단속
💡 경매투자 유의사항
· 가족·지인 명의분산 입찰은 추후 과세 리스크
· NPL 매입 시 근저당 이전일자 증빙 필수
· 법인·SPC 거래 투명성 확보 중요
5️⃣ 세제 합리화 예고 – 보유세·거래세 손본다
정부는 이번 발표에서 “부동산 세제 합리화”를 예고했습니다(응능부담·형평성·수용성 중심).
보유세·거래세 조정, 특정지역 세제 완화 방안을 폭넓게 검토 중이며, 구체안은 추후 확정됩니다.
💡 경매전략 변화
단기전매형보다 중기 보유·개발형 전략으로 전환
법인 매매사업자는 종합소득세·부가세 구조 대비 필요
6️⃣ 공급 확대 – 수도권 135만 호, 강남권 ‘서리풀지구’ 조기 추진
- 수도권 135만호 공급 목표
- 서리풀지구(2만호), 과천지구(1만호) 조기 착공
- 노후 청사·국공유지 활용 주택공급
- 노후 영구임대 2.3만호 재건축 추진
- 도심 주거형 오피스텔 신축매입임대 7천호 공급
💡 시장 해석
공급 확대는 장기 안정 요인이나, 단기적으로는 주변 시세 조정 압력으로 작용.
→ 비공급권역(포천·양주·연천 등) 지역의 상대적 강세 예상.
7️⃣ 경매시장 전망 – “레버리지 퇴장, 현금력 진입”
| 항목 | 예상 방향 | 주요 요인 |
|---|---|---|
| 낙찰가율 | 하락 (75~78%) | 대출 규제·금리 부담 |
| 경쟁률 | 하락 | 실수요자 위축 |
| 매각물량 | 증가 | 낙찰포기·유찰 확대 |
| 급매물건 | 확대 | 세금·대출규제 중첩 |
📌 정리하자면
자금력이 부족한 투자자는 퇴장, 현금 유동성 확보한 투자자에게는 유찰매물·파산자산 등 진입 기회 구간이 열리고 있습니다.
✅ 결론 – “규제는 위기가 아니라 기회”
| 구분 | 영향 | 전략 |
|---|---|---|
| 대출규제 강화 | 자금조달 부담 | 현금 중심 저가매수 |
| 규제지역 확대 | 세금·실거주 제약 | 비규제·지분형 물건 공략 |
| 불법단속 강화 | 차명·허위거래 리스크 | 투명한 법인·NPL 구조 활용 |
| 공급확대 | 단기조정·장기안정 | 외곽권 중기 보유전략 |
📢 랜드토커의 결론: 규제의 시대, 현금의 기회
“2025년 하반기, 규제는 피해야 할 신호가 아니라 실탄 있는 투자자에게 시장이 다시 열리는 신호다.”
