인천 미추홀 지구단위계획구역 내 토지 경매 물건, 제물포역 북측 공공주택 복합지구 편입 토지를 소개합니다. 본 토지는 보상협의 기간이 2025년 7월 1일부터 31일로 예정되어 있으며, 7월 30일부터 현금보상이 개시됩니다. 감정평가액은 확정되어 있어 소유권 이전 후 보상 접수만 하면 되는 구조로, 소액 투자로 접근해 짧은 기간 안에 자금을 회수하는 초단기 엑시트 전략이 가능한 사례입니다.
1. 경매 개요와 입찰 조건
이번 물건은 인천 미추홀구 도화동 98-27번지, 지목 도로, 면적 31.5㎡입니다.
매각이 완료된 파산자 공매로,
입찰 최저금액은 1,700만원(1회차 기준)이며 5회차까지 유찰 시 700만원까지 내려갑니다.
📌 입찰일정 요약
- 1회차: 2025.07.16 (최저 17,000,000원)
- 5회차: 2025.08.13 (최저 7,000,000원)
소액으로 진입 가능한 도시계획 편입 토지라는 점이 눈에 띕니다.
2. 토지 위치 및 개발 계획
해당 토지는 제물포역 북측 도심 공공주택 복합지구에 속합니다.
이 지역은 2022년 2월 인천광역시 고시로 지정되었고, 현재 보상절차가 본격화되고 있습니다.
- 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역
- 편입지구: 제물포역 북측 도심 공공주택 복합지구 (인천시 고시 제2022-32호)
토지의 위치는 구축 빌라의 출입로로 , 매우 매력이 없어 보이는 토지입니다.
하지만 공익사업에 따른 수용·보상 절차가 예정되어 있으며,
토지 용도상 사실상 활용가치보다 보상가치 중심의 투자 포인트를 가져야 합니다.
3. 보상 절차 및 일정
보상 절차는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 진행됩니다.
현재 진행 상황은 다음과 같습니다.
- 보상협의 기간: 2025.07.01 ~ 2025.07.31
- 보상 개시일: 2025.07.30부터 지급 예정
- 보상방법: 원칙적으로 현금보상 (협의 불성립 시 수용재결로 진행)
- 담당부서: 제물포·동인천 보상센터
즉, 올해 7월 말부터 보상이 현실화되는 구간에 진입한 상태입니다.
3-1. 보상 절차
3-2. 보상 협의기간
3-3. 보상금 지급시기
4. 예상 보상가 추정
공식 감정가는 현재 공개되지 않았으나,
인천도시공사 보상담당자 확인에 따르면 이미 감정평가액은 산정 완료된 상태입니다.
따라서 인근 준주거지역 1차선 도로 접한 토지 감정평가액 대비 1/3 수준을 적용해 추정할 경우,
본 건 토지 31.5㎡의 예상 보상액은 1,600만 원 ~ 2,000만 원 수준으로 계산됩니다.
즉, 낙찰 → 소유권이전 → 즉시 보상 협의 전체 사이클을 한 달만에 엑시트가 가능합니다.
5. 투자 포인트 및 리스크
✅ 장점
- 낙찰 후 단기간 엑시트 가능 (7월 말부터 보상 진행 예정)
- 적은 금액으로 진입 가능 (최저 700만 원까지 하락 가능성)
- 공공사업 편입 토지라 활용 리스크 최소화
⚠️ 리스크
- 감정평가액 대비 협의 보상가 변동 가능성
- 등기·세금·송달료 등 부대비용은 투자자가 부담
- 협의 불성립 시 수용재결 절차까지 진행될 수 있음
6. 정리 및 팁
이번 인천 도화동 토지는 짧은 보상시점 + 낮은 진입가 + 확정적인 엑시트 구조라는 삼박자가 갖춰진 물건입니다.
즉, 투자금 회수의 불확실성이 적은 안정형 경매 전략에 적합합니다.
다만, 보상액이 추정치보다 낮게 책정될 수 있으므로, 반드시 낙찰 전 주변 감정평가서 열람 + 보상협의 일정 확인을 거친 후 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.
