선순위전세권, 낙찰자가 미배당 보증금을 인수해야 할 수도 있을까요?
헷갈리기 쉬운 전세권과 임차권은 특정 요건에 따라 낙찰자 인수 여부가 갈립니다. 전입일자와 확정일자를 갖춘 전세권자가 경매를 신청하지 않았다면, 낙찰자는 미배당 보증금을 고스란히 인수해야 하는 위험이 생깁니다. 실전에서 꼭 확인해야 할 핵심 포인트입니다.
✅ 전세권이 말소기준권리인 경우, 미배당된 보증금도 소멸되는가?
네, 소멸합니다.
전세권이 말소기준권리로 작용하면,
경락으로 인하여 해당 전세권이 소멸됩니다.
즉, 배당을 받지 못한 보증금도 소멸됩니다.
(단, 일정 요건에서는 채무자에 대한 ‘일반채권‘으로 남을 수는 있음.)
아래 요건과 근거에 따라 소멸됩니다.
1) 전세권이 말소기준권리
말소기준권리를 포함한 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.
따라서, 경매 낙찰 시 전세권 또한 함께 소멸합니다.
2) 전세권자 배당요구
전세권자가 배당요구를 신청했지만, 보증금 전액을 배당받지 못했다면?
전세권자는 배당요구로 인하여 낙찰된 경매목적물에 대한 권리를 상실합니다.
전세권은 말소되고, 미배당 보증금을 돌려받을 수 없습니다.
3) 전세권자 경매신청권자
전세권자가 경매를 신청한 경매신청권자인 경우, 보증금 전액을 배당받지 못했다면?
본인 스스로 경매를 신청했기 때문에, 매각과 동시에 권리는 말소됩니다.
즉, 배당요구신청과 같이 낙찰자 인수사항 없는 안전한 물건입니다.
4) 미배당 보증금
경락 후에 우선변제권이 없기 때문에 소멸합니다.
단, 채무자 개인에 대한 일반채권의 가능성이 있습니다.
⚠️ 혼동 주의
| 상황 | 보증금 인수 가능성 |
|---|---|
| 전세권이 말소기준권리 아님 | 후순위라면 일부 배당 가능성 있음 |
| 임차권으로 전환됨 (대항력 + 확정일자) | 최우선변제권자일 경우 일부 회수 가능 |
| 배당요구 X | 배당 대상조차 안 되므로 전액 소멸 가능성 큼 |
✅ 전입 신청한 전세권은 인수된다?
전세권은 전입 여부와 관계 없이 인수되지 않습니다.
전세권은 물권입니다. 채권이 아닙니다.
전세권자는 임의경매청구 가능, 등기만으로 권리행사 가능합니다.
전세권은 매각으로 인해 당연히 말소되는 권리입니다.
전입이 되어 있든 말든, 전세권은 매각 시 말소되며,
인수되는 권리가 아닙니다.
(※ 단, 임차권은 인수될 수 있음)
→ 임차인으로서의 대항력과는 별개입니다
따라서, 전세권자이면서 주민등록 전입 + 확정일자를 갖춘 경우,
임차인 지위로서 대항력은 별개로 인정될 수 있습니다.
이때는 ‘임차인 대항력+우선변제권’이 별도로 존재할 수 있습니다.
(다만, 전세권자 겸 임차인이라는 복합 상태일 때만 해당)
🔍 정리 요약
즉, 선순위 전세권자가 전입일자와 확정일자를 모두 갖추고 있는 대항력있는 임차인이더라도,
경매 매각으로 전세권은 말소됩니다.
이때, 임차권에 따른 대항력이 인정될 수 도 있으니 주의가 필요합니다.
✅ 전세권자 + 전입 + 확정일자 = “대항력 있는 임차인” 성립 가능
이 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 있습니다.
| 권리형태 | 설명 | 말소 여부 | 낙찰자 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 전세권 단독 | 등기된 물권, 대항력 없음 | 말소됨 | ❌ 없음 |
| 임차권 단독 (전입+확정일자) | 채권 + 대항력, 우선변제권 있음 | 존속 가능 | 경우에 따라 인수 가능 |
| 전세권 + 전입 + 확정일자 | 복합지위 (물권자 + 임차인) | 전세권은 말소되지만, 임차권은 존속 가능 | ⚠️ 인수 가능성 존재 |
이럴 때 인수 위험이 생깁니다
- 전세권자가 대항력을 갖춘 임차인 요건을 갖춘 경우
- 경매 결과, 보증금이 전액 배당되지 못했을 때
- 최우선변제 요건에 해당하지 않는 금액 초과분
- 배당요구를 하지 않았거나, 배당에서 탈락했을 때
➡ 이 경우 남은 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다.
🧠 판례 참고
대법원 2011.2.10. 선고 2010다77676 판결
전세권자라 하더라도 주택임대차보호법상 요건(전입, 확정일자)을 갖춘 경우
임차인으로서의 지위도 인정되며, 이에 따른 대항력 및 우선변제권이 인정된다.
✅ 배당요구한 선순위전세권은 보증금 소멸
전세권자가 전입 + 확정일자 + 점유까지 하고 있어도,
그 전세권자가 ‘경매신청자’라면 미배당 보증금을 낙찰자가 인수하지 않습니다.
1) 경매신청권자는 스스로 권리를 소멸시킨 자입니다.
전세권자가 스스로 임의경매를 신청하면
→ 본인의 전세권은 경매개시로 인해 말소기준권리로 작동되며 말소됩니다.
말소되는 권리는 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
2) 대항력 있는 임차인 지위가 있더라도, 스스로 배제된 것
전세권자 + 전입 + 확정일자 = 대항력 있는 임차인의 요건을 갖췄더라도
그 임차인이 스스로 경매를 신청했다면
보증금은 배당으로 청구하는 구조가 됩니다.
즉, 말소되는 권리는 매수인에게 인수되지 않습니다.
🧠 판례 참고
대법원 2010다50990 판결
“경매신청을 한 임차인은 경매절차에서 배당받지 못한 보증금 전액을 낙찰자에게 청구할 수 없다.
이는 자신이 설정한 권리를 스스로 경매를 통해 소멸시킨 결과이기 때문이다.”
🔍 핵심 요약
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 점유자 지위 | 전세권자 + 전입 + 확정일자 = 대항력 있는 임차인 |
| 경매신청자 여부 | 전세권자가 직접 경매 신청함 |
| 말소 여부 | 전세권 말소됨 (말소기준권리) |
| 낙찰자 인수 여부 | ❌ 보증금 인수하지 않음 |
✅ 전세권자와 임차권의 이중지위
전세권자는 일반 임차인과 달리 물권적 지위를 갖고 있으면서
동시에 전입신고와 확정일자가 있다면,
주택임대차보호법상 임차인 지위도 ‘추가로’ 인정될 수 있습니다.
이게 흔히 말하는 “이중지위“입니다.
그런데 문제는 여기서 발생합니다.
이중지위 인정 → 독립된 권리가 아님
대법원 판례에 따르면,
전세권자에게 임차권이 부가적으로 인정되는 것일 뿐,
전세권이 소멸하면 그에 부가된 임차권도 소멸합니다.
⚖️ 판례
대법원 2007다34846 판결
“전세권자가 전입신고 및 확정일자를 갖췄더라도,
전세권의 설정이 말소되면 주택임대차보호법상 임차인의 대항력도 함께 소멸된다.”
✅ 실전 권리분석 요약 정리
| 구분 | 설명 | 결과 |
|---|---|---|
| 전세권 있음 + 전입 + 확정일자 | 이중지위 (전세권 + 임차권) | 가능 |
| 전세권이 말소됨 (경매신청 등) | 임차권도 부가권리이므로 같이 소멸 | ✅ 낙찰자 인수 ❌ |
| 단순 임차인 (임대차계약 + 전입 + 확정일자) | 전세권 아님 | ✅ 인수 가능 (보증금 남은 경우) |
💥 오해 정리
| 오해 | 진실 |
|---|---|
| “전세권은 없어져도 임차권은 남는다” | ❌ 전세권이 소멸하면 임차권도 같이 소멸 |
| “전입했으니 낙찰자가 인수해야 한다” | ❌ 전세권 경매로 말소 시, 낙찰자 인수하지 않음 |
🔚 결론
전세권자가 전입 + 확정일자를 가졌더라도,
배당요구권자 혹은 경매신청권자인 경우
경매로 전세권이 소멸되면 임차권도 자동 소멸됩니다.
낙찰자는 보증금을 인수할 필요가 없습니다.
하지만, 배당요구를 하지 않았거나 경매신청권자가 아닌 경우
보증금을 인수하는 위험이 존재하니 항상 주의가 필요합니다.
감사합니다.