장수군 토지경매 낙찰사례, 하천보상 매수청구 가능할까?

토지경매 낙찰사례, 전라북도 장수군 ‘답(畓)’

안녕하세요.
랜드토커의 토지경매 첫 낙찰사례 입니다.

위치는 전북 장수군, 용도는 ‘답(畓)’ — 흔히 말하는 농지였습니다.

겉보기엔 아무 쓸모 없어 보이지만,
저는 이 땅에서 ‘하천보상’ 가능성을 보고 입찰을 결정했습니다.

농취증을 발급받아 소유권이전 후 매수청구를 통해 수익화가 가능합니다.

당시 저는 토지 공부를 막 시작한 상태였습니다.
2025년 3월 중순부터 토지 투자강의를 수강했는데,
강의 3~4주차 쯤 덜컥 낙찰을 받아버렸습니다.

‘소액으로도 토지를 낙찰받을 수 있다’는 걸 알게 된 후,
온비드와 법원경매 사이트를 하루에도 몇 번씩 뒤졌죠.

그러던 중 눈에 들어온 게 바로
장수군에 있는 ‘농지’이었습니다.

파산자 공매로, 입찰 경쟁자는 거의 없고, 위치는 하천과 아주 가까웠죠.
바로 이 하천과의 거리가 제게는 신호처럼 느껴졌습니다.

하천 주변 토지는, 지자체나 국토부가
하천정비사업을 진행하면서 수용 대상이 될 수 있습니다.
즉, 어떤 시점엔 국가가 이 토지를 매입하는 상황이 올 수 있다는 얘기입니다.

물론 모든 하천이 보상대상은 아니지만,
관련 지자체 담당자 분과 통화하여 보상가능성을 파악했습니다.

보상금액과 보상시기를 감안해서 입찰가를 산정했습니다.

초보에게 가장 어려운 건 ‘얼마에 써야 할지’입니다.
저는 4회차 최저가를 노려봤습니다.

이 물건은 단어 조차 생소한 ‘파산자 공매‘였을 뿐만 아니라
‘농지취득자격증명’이 필요했기 때문에,
일반인 입찰 장벽이 있다는 점도 고려했죠.

결국, 경쟁자 없이 단독입찰로 낙찰되었습니다.

사실 낙찰받는 것보다,
그다음이 훨씬 더 중요했습니다.

하나하나 정리하면서 느꼈던 건,
이런 디테일은 책에 없다는 사실입니다.

제 첫 낙찰은 아주 큰 수익을 남긴 건 아니었습니다.

낙찰가 811만원
하천보상 840만원 + 잔여지 600만원~1800만원

하천보상으로 투자금을 회수하고, 잔여지를 어떻게 매도하는냐에 수익이 결정되는 물건입니다.

하지만 “토지에 대해 스스로 판단하고 결정했다”는 경험이
이후 다른 물건을 볼 때 기준이 되어줬습니다.

✔ 하천보상 기대 물건은 어떻게 찾을 수 있는지
✔ 물건 검색은 어떤 시각으로 접근해야 하는지
✔ 실제 낙찰 후 어떤 절차를 밟는 게 중요한지

이런 내용들을, 앞으로 이 블로그에서
‘경험 그대로’ 공유해보려 합니다.

낙찰 후 수익화 과정까지 함께 차근차근 설명해드리도록 하겠습니다.

‘경매는 어렵다’는 말, 저도 한때 그렇게 생각했습니다.
하지만 작은 토지 하나로 시작한 경험이
지금은 이 블로그를 만들게 했습니다.

실전에서 부딪히고, 하나씩 배워온 이야기.
저처럼 초보였던 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

랜드토커 소개5월 7, 2025shore0903