토지에 투자하거나 경매에 참여할 때,
무조건! 확인해야 하는 서류가 있습니다.
바로 토지이용계획확인원 입니다.
“이 땅의 가치가 얼마인지, 어떤 용도지역에 해당하는지”
모든 토지의 가치를 증명하는 서류입니다.
오늘은 정부24와 토지이음을 통해
손 쉬운 열람방법과 해석요령을 알려드릴게요.
1. 토지이용계획확인원이란?
- 토지의 법적 용도와 규제사항을 한눈에 확인할 수 있는 공적 장부
- 도시지역, 농림지역, 관리지역, 계획관리지역 등 용도지역부터
- 지구단위계획, 행위 제한, 개발 가능성까지 체크 가능합니다.
👉 쉽게 말해,
“이 땅, 건물 지을 수 있어요?” → 이 서류에 모든 것이 나와 있습니다.
2. 토지이용계획확인원 열람방법
1) 정부24에서 바로 열람
- 정부24 접속
- 민원서비스 > 부동산 > 토지이용계획확인신청
- 주소 또는 지번 입력 후 열람
[su_button url=”https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?HighCtgCD=A09005&CappBizCD=15000000013&tp_seq=01″ target=”blank” style=”flat” background=”#0700e4″ size=”20″ center=”yes”]👉 정부24 바로가기[/su_button]
2) 모바일앱도 가능
- ‘토지이용규제정보서비스’ 앱 설치
- 지번 검색 후 모바일 열람 가능
3) 토지이음으로 간편하게 확인
- 토지이음 사이트 접속
- 지번 검색 후 간편하게 열람 가능
[su_button url=”https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp” target=”blank” style=”flat” background=”#0700e4″ size=”20″ center=”yes”]👉 토지이음 바로가기[/su_button]
3. 항목별 해석 요령
이 서류에는 모르면 그냥 넘길 수 있는 어려운 용어들이 많습니다.
하지만, 핵심만 잘 보면 충분히 읽을 수 있어요.
- 용도지역: 도시지역? 농림지역?
건축 가능성 여부의 핵심입니다.
용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 정해져 있어, 건축가능한 건물의 연면적을 계산할 수 있습니다. - 지구단위계획구역: 도시 계획 또는 개발 제한이 있는지 확인
- 행위 제한사항: 땅 위에 할 수 있는 행위의 범위
(예: 주택건축 가능? 창고? 공장?) - 기타 제한사항: 군사시설, 문화재 보호구역, 하천법, 국토계획법 등
👉 경매나 매입 전에 이 부분 반드시 체크해야 합니다.
4. 실전 사례: 장수군 하천보상 땅
제가 실제로 낙찰받은
전북 장수군의 ‘답(농지)’ 사례입니다.
- 확인서상 용도: 계획관리지역, 보전관리지역
- 추가 내용: 하천법에 따른 하천구역 → 하천보상 가능성
“이거, 건물 못 짓는 땅 아냐?” 싶지만
결과적으로는 하천 정비사업 보상을 기대하고 입찰했습니다.
✔ 즉, 단순히 ‘쓸 수 있는 땅’이냐보다
‘보상이나 환급 가능성이 있는 땅’이냐도 중요하다는 거죠.
더 자세한 설명이 듣고싶다면
5. 마무리 정리
토지이용계획확인원,
읽을 줄 알면 실전에서 수익률이 달라집니다.
아무리 좋아 보이는 땅도,
이 서류 한 장에서 ‘될 땅’인지 ‘안될 땅’인지 판가름 납니다.
✔ 토지 경매 전
✔ 공매 입찰 전
✔ 계약서 작성 전
무조건 확인하고 움직이세요.